部分房企風(fēng)險(xiǎn)加大
截至目前，調(diào)控月余的市場(chǎng)正在發(fā)生巨變，房價(jià)與地價(jià)的互相傳導(dǎo)效應(yīng)正在顯現(xiàn)。前述開發(fā)商人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，由于調(diào)控壓力，以及北京、深圳等地轉(zhuǎn)變土地出讓方式，控制地價(jià)，競(jìng)拍配建房甚至持有面積，開發(fā)商現(xiàn)在對(duì)于土地市場(chǎng)的熱情都降低了很多。
政策高壓和市場(chǎng)降溫之下，哪些拿了地王的房企壓力最大？
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月1日，年內(nèi)搶地最積極的39大房企合計(jì)拿地為10138億，平均拿地成本為7089元每平方米。相比2015年標(biāo)桿房企的企業(yè)拿地平均成本增加高達(dá)52.8%。
“地王制造機(jī)”信達(dá)地產(chǎn)便是其中的典型。信達(dá)地產(chǎn)是去年以來樓市火熱時(shí)買地的積極分子。自2015年以來，信達(dá)高調(diào)入局一二線城市土地市場(chǎng)，以高溢價(jià)率地價(jià)橫掃其他房企，將多塊高價(jià)地收入囊中。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，去年以來，信達(dá)地產(chǎn)通過公開競(jìng)價(jià)的方式獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目總耗資高達(dá)352.03億元；今年前9個(gè)月，信達(dá)銷售金額為114億元，但拿地已經(jīng)支出了215.13億元。
福建房企融信是另外一個(gè)地王先鋒。近一年來，融信在上海、杭州等土地市場(chǎng)耗資總額超過340億元， 而其去年的銷售收入約74.1億，簽約銷售額約119.16億。
以業(yè)內(nèi)通行的當(dāng)期買地金額對(duì)比銷售數(shù)據(jù)來衡量，超過12個(gè)月則有風(fēng)險(xiǎn)，融信、信達(dá)等企業(yè)需要17-18個(gè)月的銷售金額，都屬于拿地非常激進(jìn)的典型房企。
拿地多、特別是在調(diào)控城市內(nèi)拿地多的企業(yè)，很可能面臨市場(chǎng)全面限價(jià)、限購的影響；50大城市拿地金額中有超過70%分布在調(diào)控城市中，如果這些城市調(diào)控政策繼續(xù)重壓，這將導(dǎo)致未來銷售壓力巨大。
一個(gè)值得警惕的現(xiàn)象是，盡管2016年房企的資金成本明顯下調(diào)，但由于土地成本大幅上漲，前三季度房企的平均利潤率已經(jīng)跌破8%，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，在利潤下調(diào)的情況下，將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域，留下的公司也將面臨核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇的難題。
易居研究院指出，部分房企融資成本低，將利好下半年拿地和企業(yè)戰(zhàn)略擴(kuò)張，尤其是一些央企代表如保利地產(chǎn)(600048,股吧)、金融街(000402,股吧)等企業(yè)更是如此。而對(duì)于一些房企來說，在下半年獲取低廉的債務(wù)融資會(huì)比較困難。
以融信為例，2015年下半年開始，融信通過低利率的債券市場(chǎng)獲取了巨額資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年下半年以來，融信發(fā)行公司債券和私募債總額高達(dá)110億元，但在監(jiān)管層收緊開發(fā)商融資后，若無強(qiáng)大銷售現(xiàn)金回籠，融信后續(xù)資金來源堪憂。
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