任志強借商業(yè)地產(chǎn)突圍調(diào)控 自持物業(yè)比例難擴大
持有物業(yè)比例暫難提升
2012年12月31日，華遠競得北京通州區(qū)梨園鎮(zhèn)地塊，該地塊建筑面積超過12萬平方米，成交金額為10.05億元，為住宅商業(yè)金融綜合用地?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者從華遠地產(chǎn)獲悉，該地塊已經(jīng)確定將打造華遠·銘悅好天地商業(yè)項目，計劃將于今年下半年入市。
然而對于通州這一商業(yè)項目最終的持有情況，該負責(zé)人表示目前還未最終確定，“項目會有購物中心和寫字樓，有一部分會散售，一部分自持?！?/font>
無論是限購、限貸、還是剛落地的“國五條”細則，住宅長期去投資化已經(jīng)是不爭的事實。對于更多的開發(fā)企業(yè)來說，商業(yè)地產(chǎn)再次被稱為結(jié)構(gòu)調(diào)整的一大重心。
但受制于商業(yè)項目投資巨大、回款較慢，任志強直言，由于華遠地產(chǎn)沒有從公開資本市場上拿到資金，因此還無法進一步擴大持有物業(yè)的比例。
這樣的難題同樣困擾著其他的開發(fā)商。
3月21日，在香港召開的2012年業(yè)績發(fā)布會上，北辰實業(yè)董事長賀江川表示，2012年北辰實業(yè)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)績大不如2011年，并且已經(jīng)兩、三年出現(xiàn)持續(xù)下降。
世茂股份首席財務(wù)官張杰曾表示，商業(yè)地產(chǎn)租金回報期相對較長，即使通過若干年商業(yè)經(jīng)營內(nèi)在價值會得到大幅度增長，但由于大宗資產(chǎn)變現(xiàn)的長期性，依舊會導(dǎo)致資金的沉淀，他提出，“世茂更多是想通過低成本融資造血”。
據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，復(fù)地也通過與旗下的地產(chǎn)基金智盈投資合作探索投資模式的“升級換代”。智盈投資董事總經(jīng)理董偉海表示，“通過對一些表現(xiàn)不佳但有潛力的商業(yè)項目進行改造、租戶重組等方式為物業(yè)重新增值，投資人則以此獲取相應(yīng)的收益回報?！?/font>
上海易居研究院研究員嚴躍進表示，在商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性飽和的苗頭下，商業(yè)地產(chǎn)商的前期策劃及后期展望卻沒有科學(xué)跟進，這為其陷入困局埋下了隱患，“商業(yè)地產(chǎn)的運作，不同于住宅地產(chǎn)。從項目策劃、招商引資及后續(xù)管理等過程中，商業(yè)地產(chǎn)商一定要有創(chuàng)新的意識?！?/font>
對于開發(fā)商來說，至少在現(xiàn)階段，解決地產(chǎn)公司融資的方法只有兩個：一是以傳統(tǒng)方式，通過物業(yè)銷售解決資金壓力；二是利用海外的融資平臺，爭取在海外發(fā)行REITS，獲取足夠的資金。實際上，更多公司是通過第一種方式來解決持有物業(yè)的壓力。
中國指數(shù)院的數(shù)據(jù)顯示，從2008年~2012年，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加了將近40%，達7130.34萬平方米。在這樣的背景下，通過出售商用物業(yè)來持有商用物業(yè)，也變得不是那么容易。大的品牌開發(fā)商由此改變了銷售方法，提升租金的同時，提升商鋪的經(jīng)營價值。
（尚希 王杰）
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