2014年是不是房價拐點 還要不要買房？
學校住宿緊張，僧多粥少，學校公寓優(yōu)先考慮大一新生。下學期兒子就進入大二了，很可能申請不到學校住宿了，到時只能出去租房。多倫多市中心的房租較貴，學校周邊一室的公寓，租金超過1500加元，合人民幣8000元左右。半年來，我一直委托那邊的中介打聽房源和價格，就搜集到的資料看，租金1500加元的房子，售價在30萬加元。像我這種情況，在加拿大買房，首付款需要35%，年利率在2.8%。
之所以考慮在多倫多買房，主要是解決兒子的住宿問題，不用租房，直接住在自己家，安心學習；二是加元一直在跌，目前一加元兌換5.45元左右，而去年七八月份是6元多，貶值了8%左右；再說，我在上海已屬限購，手頭的錢也沒有好的投資方向。我準備在今年4月份出手。如果兒子申請到了學校住宿，就把房子先租出去；如果沒申請到，爭取在放假時能搬進去。
2014年房價往哪拐？從熱火朝天的土地市場來看，“面粉”的搶手程度讓人很難相信以后的“面包”會便宜。業(yè)內(nèi)預計，京滬杭三地1月份的土地收入將接近千億元，遠超歷年同期數(shù)據(jù)。不過，對于樓市調(diào)控的諸多不確定因素，也有不少業(yè)內(nèi)人士堅持房價會下跌。
2014年是不是房價拐點？
“2014就是拐點”、“房市即將崩盤”、“房價大跌50%”之類的觀點，最近頗為盛行。其實，房價問題并沒有那么復雜，中國房價狂飆的根本原因是2009年以來持續(xù)的寬松貨幣環(huán)境，因為任何資產(chǎn)泡沫都是貨幣現(xiàn)象。歷史上，所有房產(chǎn)泡沫的破裂都是發(fā)生在貨幣緊縮和加息周期之中。因此，房價和貨幣供給是正相關(guān)關(guān)系，其拐點取決于中國貨幣環(huán)境的拐點。
中國寬松貨幣環(huán)境是否已經(jīng)進入拐點呢？據(jù)證券時報網(wǎng)分析，近期很多人認為是，此觀點有兩個證據(jù)：第一是退出的QE。最近兩個月，美聯(lián)儲宣布縮減QE規(guī)模引發(fā)全球股市大跌，說明投資者對資金趨緊感到擔憂。一旦美國貨幣政策轉(zhuǎn)向，強勢美元出現(xiàn)，美元回籠，勢必造成新興發(fā)展中國家資金流失。而中國央行為了應對此種流失，必然加息或?qū)嵭芯o縮政策以提高貨幣匯率，貨幣寬松環(huán)境即告結(jié)束。
第二則是日漸平坦的國債收益率曲線。正常的國債收益率曲線向上揚起，長期高于短期，而當經(jīng)濟下行流動性緊張時，短期利率升高，國債收益率曲線變得平坦。國債收益率是市場實際利率的客觀反映，長短利差的縮小，意味著金融機構(gòu)短借長貸的動力減弱。此時，房地產(chǎn)融資成本就會增加，從而造成產(chǎn)業(yè)供需雙方的資金斷裂，價格自然會崩盤。2007年美國次貸危機就是例證。
這一觀點言之鑿鑿，但上述兩個理由都不準確。首先，QE退出并不等于美元貨幣緊縮。事實上，美聯(lián)儲政策一直盯緊通脹和失業(yè)率，當前美國通脹率只有1.7%，遠離警戒線，不需要實質(zhì)性緊縮貨幣政策。同時，雖然失業(yè)率創(chuàng)下新低，但美國去年12月新增非農(nóng)就業(yè)人數(shù)7.4萬人，遠低于預期，結(jié)構(gòu)性失業(yè)問題不可忽視。也就是說，美國仍然處于經(jīng)濟復蘇期，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)需要漸進調(diào)整，這種情況下突然收緊貨幣顯然過于冒險。另外，中國充足的外儲、獨立的貨幣政策也保證了匯率的相對穩(wěn)定，這與當年的日本有極大不同。所以，QE退出甚至漸進的美元緊縮不會對國內(nèi)貨幣環(huán)境產(chǎn)生太大影響。
其次，中國的債券市場遠沒有充分市場化，國債收益率還不能完全反映實際的利率水平。雖然利率市場化的速度大幅提升，但在中短期內(nèi)，商業(yè)銀行還是能以較低價格壟斷主要的資金來源，能夠最大程度地左右市場資金的供給。此外，商業(yè)銀行信貸釋放直接受控于央行的窗口指導，信貸并不受制于收益率曲線反映出的市場利率，而主要是受央行行政控制。更重要的是，同業(yè)資金錯配、信托影子銀行，銀行早已通過各種渠道將廉價的資金出借給了暴利的地產(chǎn)項目。銀行長期青睞地產(chǎn)，讓房地產(chǎn)深埋于中國金融體系的保護層之下。
貨幣一旦緊縮，不等到房價大跌，商行就會因為資金短缺而出現(xiàn)違約乃至擠兌。2013年兩次錢荒，弄得銀行間市場如臨大敵，正說明其風險應對能力的不足。而每逢此時，央行必然出手救急，否則，流動性風險爆發(fā)會導致銀行信譽受損，而銀行信譽是現(xiàn)階段中國金融體系的根本。所以，在當前國債收益率曲線指標的有效性，是要大打折扣的。
表面上看，外部QE退出和內(nèi)部短期利率提升都預示中國貨幣環(huán)境的趨緊。然而，這種趨緊只是小幅震蕩。在銀行資金被房價泡沫嚴重綁架的當前，貨幣環(huán)境想要根本轉(zhuǎn)變幾乎不可能，而在貨幣未大幅收緊之前，此時就說房產(chǎn)價格趨勢即將改變，言之尚早。
專家：一線城市房價將上漲10%
摩根大通中國首席經(jīng)濟學家朱海斌發(fā)布報告稱,中國房價的地區(qū)分化仍是2014年的主要題材,他預計2014年一線城市的房價將上漲10%,二線城市上漲5%-10%,三線城市則持平。
房價表現(xiàn)的地區(qū)性分化特征仍較為明顯。基于搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù),12月份前4大城市(北上廣深)房價同比漲22.2%,二線城市(省會城市)同比漲9.2%,三線城市同比漲5.3%。北京、上海和深圳的平均房價均超過了30,000元/平方米,而三線城市的平均房價則為7330元/平方米(房價最低的湘潭市為4185元/平方米)。
朱海斌稱,不同城市房價漲幅不同主要是受地方市場供需不同的影響。由于調(diào)控政策更加嚴格,供應量偏緊且需求更強勁,一線城市普遍面臨供應不足的情況。相形之下,中小城市的新增供應增長較快。由于中小城市的需求起伏不大,消化這些新增供應需要較長的時間,因此未來幾年房價可能面臨下行壓力。
因此,他預計2014年一線城市的房價將上漲10%,二線城市上漲5%-10%,三線城市則持平。
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