2015年房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇險(xiǎn)資頻頻登臺(tái)攪局

2015-12-22 10:38 來源：中國資本證券網(wǎng)

[摘要] 2015年在資本市場上最擔(dān)心見到了一個(gè)詞便是“舉牌”。而目前正在進(jìn)行的萬科股權(quán)爭奪戰(zhàn)，臨近年末更是高潮迭起，引發(fā)全行業(yè)的強(qiáng)勢圍觀。

　　一線城市成地王集中營

　　高價(jià)地加速城市豪宅化

　　對(duì)于很多中小房企來說，轉(zhuǎn)型也來自于地價(jià)給予的壓力。

　　在這個(gè)北京隨便一塊住宅用地樓面價(jià)就拍出“3萬元＋／平方米”的時(shí)代，房企營銷高管見面必會(huì)吐槽，“你到哪兒去找客戶”？

　　2015年，被稱為北京市場的豪宅元年，深圳房子漲價(jià)最兇猛之年。實(shí)際上，在過去一年中，《證券日?qǐng)?bào)》記者與房企高管交流中，兩個(gè)話題避無可避，一是三、四線城市巨量庫存難以消化；二是一線城市地價(jià)不斷突破想象。尤其后者，即使是縱橫地產(chǎn)圈數(shù)十年的營銷人，也沒見過這“陣仗”，樓面價(jià)動(dòng)輒超過5萬元/平方米，“瘋狂”已經(jīng)成為北京土地市場的代言詞。

　　而土地市場的瘋狂勢必推高房價(jià)，目前來看，一線城市豪宅化進(jìn)程正在加快，地王靠拖字訣、靠新地王誕生、靠土地紅利解套都不再是最佳盈利路徑。

　　一線城市頻現(xiàn)高價(jià)地

　　過去，“京滬廣深”拍出一塊地王，業(yè)內(nèi)頗有鼎沸之勢，甚至?xí)r過幾年，仍是津津樂道的話題。而2015年，一個(gè)地王的頭銜可能多則幾個(gè)月，少則幾天就被替代了。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，2015年9月份以來，北京豐臺(tái)已經(jīng)拍出了5.6萬元/平方米、6萬元/平方米、6.2萬元/平方米、7.5萬元/平方米的高價(jià)地。

　　上海也類似，11月25日，上海楊浦拍出72.99億單價(jià)地王，樓面價(jià)達(dá)到4.9萬元/平方米。次日，上海土地市場再次賣出78.2億元，北外灘又出“地王”。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場投入了3010億元拿地，而從在一線城市的占比看，歷史首次突破了40%比例，占比高達(dá)44%。而能夠在一線城市拿到優(yōu)質(zhì)地塊的民營房企越來越少，這意味未來一線城市房地產(chǎn)市場交易將成為“豪門游戲”。

　　499宗地，收入4717億元，全年將達(dá)5000億元，這是截至12月11日，一線城市的賣地金額。而去年同期，663宗地，收入4862億元。這意味著，與去年相比，平均成交樓面價(jià)每平方米上漲了逾1000元，已高達(dá)近9200元/平方米。

　　豪宅化提速

　　來自上海易居房地產(chǎn)研究的一組數(shù)據(jù)顯示，2015年前10個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價(jià)占商品房銷售均價(jià)的47.6%，處于2011年以來的最高值，占比相比2011年高了10個(gè)以上的百分點(diǎn)。

　　而土地市場的高溢價(jià)成交信號(hào)也傳導(dǎo)至樓市。在深圳，今年以來，“日光盤”幾度現(xiàn)身，甚至頗有升級(jí)為“時(shí)光盤”的跡象，某均價(jià)4.5萬元/平方米的新盤，3小時(shí)就被搶光了；上海則一直是豪宅成交的集中營；北京也開始出現(xiàn)成交均價(jià)超過19萬元/平方米的豪宅。

　　據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，到2016年，北京在售單價(jià)“10萬元＋”以上豪宅約達(dá)3000套，而2015年之前，每年這種量級(jí)的頂級(jí)豪宅年銷售量尚不足200套，信心爆棚的開發(fā)商將去哪里尋找“接盤俠”？

　　使高凈值人群不斷增長，但面對(duì)2016年以后北京售價(jià)“10萬元+”項(xiàng)目將達(dá)50個(gè)的擁擠市場，地王的突圍之路或許已不是用“拖字訣”等待別的開發(fā)商解救就能走通的。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測，北京10年內(nèi)誕生了20個(gè)地王，其中1個(gè)退地，如果僅計(jì)算在土地價(jià)款的基礎(chǔ)上疊加年化復(fù)利10%的財(cái)務(wù)成本，11個(gè)項(xiàng)目的銷售額足以覆蓋土地成本和財(cái)務(wù)成本，但需要4年才見盈利，而剩下的8個(gè)項(xiàng)目至今皆未解套。

　　另據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，以目前的土地價(jià)格計(jì)算，在未來兩年內(nèi)北京房價(jià)要上漲120%，今年出現(xiàn)的20個(gè)地王入市難度才能降低，否則將很難入市，只能延緩開發(fā)節(jié)奏。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅則認(rèn)為，在2015年這個(gè)地王成為常態(tài)的市場中，面粉頻頻貴過面包，地王等待市場機(jī)會(huì)的時(shí)間成本將會(huì)更高、入市節(jié)奏更加難以掌控、回報(bào)周期也愈加漫長。地王解套難度的加大，只有積極創(chuàng)新產(chǎn)品、增加項(xiàng)目附加值、提升項(xiàng)目性價(jià)比的開發(fā)商，才有可能突破重圍、破繭成蝶。

　　險(xiǎn)資“圍獵”房企

　　王石大戰(zhàn)寶能系成年末大戲

　　有人退出，就會(huì)有人進(jìn)入。對(duì)于股權(quán)分散的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是他們的管理層來說，2015年在資本市場上最擔(dān)心見到了一個(gè)詞便是“舉牌”。而目前正在進(jìn)行的萬科股權(quán)爭奪戰(zhàn)，臨近年末更是高潮迭起，引發(fā)全行業(yè)的強(qiáng)勢圍觀。

　　年末上演“蛇吞象”大戲

　　雖然房企與險(xiǎn)資的結(jié)合在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)是一種趨勢，不過對(duì)于萬科的管理層來說，仍很難接受比自己規(guī)模小了很多的寶能系，對(duì)自己“蛇吞象”式的收購。尤其是在萬科創(chuàng)始人王石已認(rèn)定寶能系是在進(jìn)行惡意收購的前提下。

　　從今年7月份開始，截至12月11日，寶能系通過數(shù)次舉牌，在5個(gè)月時(shí)間內(nèi)把對(duì)萬科的持股比例從不到5%提高至22.45%，而前任第一大股東華潤，

　　除了在8月31日和9月1日兩次增持萬科外再無動(dòng)作，其持股比例也停留在了15.29%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寶能系。這也意味著，寶能系已經(jīng)坐穩(wěn)了萬科第一大股東的位置。此時(shí)，對(duì)于萬科管理層來說，反擊已成必然。

　　果然，12月17日，萬科創(chuàng)始人王石公開表示，不歡迎寶能系成為公司大股東，此前還遮遮掩掩的雙方——萬科管理層與險(xiǎn)資寶能系正式開戰(zhàn)。

　　王石稱，寶能系信用不夠，利用杠桿資金實(shí)施舉牌收購，是在玩賭的游戲，可能對(duì)萬科的信用評(píng)級(jí)和信譽(yù)造成負(fù)面影響。而第二天一早，寶能集團(tuán)在其網(wǎng)站公布的一份聲明中稱，公司在業(yè)界享有良好聲譽(yù)，相信市場的力量。

　　相比于雙方的嘴上較量，大家都清楚，資本市場上最終決定勝負(fù)了，仍是比誰的“肌肉”更強(qiáng)。為此，雙方私下也都在緊張謀劃。

　　12月18日，萬科發(fā)布公告，宣布因籌劃股份發(fā)行，用于重大資產(chǎn)重組及收購資產(chǎn)，A股和H股盤中停牌。2天后，萬科又公告稱，公司預(yù)計(jì)在2016年1月18日

　　前按照要求披露重大資產(chǎn)重組信息。公司A股股票最晚于2016年1月18日恢復(fù)交易，公司承諾在證券恢復(fù)交易后3個(gè)月內(nèi)不再停牌籌劃重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，萬科此舉是要實(shí)行“毒丸計(jì)劃”，即萬科通過定向增發(fā)，來提高盟友的股份占比，將萬科股權(quán)的盤子擴(kuò)大，對(duì)手的股份也隨之稀釋。

　　實(shí)際上，此前已經(jīng)有消息稱，通過這幾日的“拜票”，王石已從中糧集團(tuán)等處獲得200億元支持；另外，一家信托公司愿為王石提供100億元“炮彈”。王石所籌集資金總額已超過300億元，從資金準(zhǔn)備上，王石方面已可與寶能系一戰(zhàn)。

　　不過，尚存疑問的是本次重組能否獲得股東大會(huì)通過，只要有超過三分之一的股東反對(duì)，該重組便難以通過。如此，雙方勢必會(huì)在二級(jí)市場上展開激烈爭奪。

　　此外，需要注意的是，險(xiǎn)資巨頭安邦也在年底悄然舉牌了萬科，持股比例到了5%，其態(tài)度也成為本次萬科股權(quán)大戰(zhàn)的關(guān)鍵因素之一。