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　　險(xiǎn)資頻頻“圍獵”房企

　　實(shí)際上，除了萬科外，僅近期被險(xiǎn)資舉牌增持的企業(yè)還包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、金融街(000402,股吧)、金地集團(tuán)(600383,股吧)。同時(shí)，今年4月1日，中國平安(601318,股吧)斥資62.95億港元，入股了位列“千億俱樂部”的碧桂園，持股比例達(dá)9.9%，成為碧桂園第二大股東。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，險(xiǎn)資入主房企，確實(shí)可以讓其擁有相對(duì)充裕的資金，且資金成本上遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同行；同時(shí)，保險(xiǎn)行業(yè)龐大的資金余額和較低的投資收益也促使其入股房地產(chǎn)企業(yè)，以提高資金使用效率、優(yōu)化投資收益。尤其是隨著人口老齡化的到來，與養(yǎng)老、健康相關(guān)的產(chǎn)業(yè)都將迎來新的機(jī)會(huì)，保險(xiǎn)公司在資金成本這方面有天然的優(yōu)勢(shì)，但在項(xiàng)目開發(fā)上尚欠經(jīng)驗(yàn)，捆綁一家龍頭房企，在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，也會(huì)事半功倍。但倘若險(xiǎn)資有惡意收購的傾向，或是管理層并不那么歡迎，雙方則勢(shì)必陷入明爭暗斗之中，對(duì)于企業(yè)來說肯定不是一件好事。

　　不過，鑒于近期險(xiǎn)資舉牌上市公司，年末保監(jiān)會(huì)緊急下發(fā)文件進(jìn)行摸底，要求險(xiǎn)企限期上報(bào)投資壓力測(cè)試，一旦不過關(guān)投資將受到諸多限制。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，保監(jiān)會(huì)是擔(dān)心險(xiǎn)資激進(jìn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，有意收緊。

　　另值得注意的是，在險(xiǎn)資頻頻舉牌房企的同時(shí)，房企也看到了險(xiǎn)資在金融領(lǐng)域的固有優(yōu)勢(shì)，開始逆向發(fā)力保險(xiǎn)行業(yè)來布局金融平臺(tái)。

　　今年以來，便有恒大地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)(000732,股吧)、陽光城、新華聯(lián)(000620,股吧)、泛?？毓?000046,股吧)、中天城投(000540,股吧)等上市房企紛紛宣布設(shè)立保險(xiǎn)公司。對(duì)此，有分析人士稱，地產(chǎn)上市公司通過設(shè)立保險(xiǎn)公司在獲得保險(xiǎn)牌照的同時(shí)也可獲得相對(duì)廉價(jià)且穩(wěn)定的現(xiàn)金流，降低企業(yè)的資金成本。

　　多地放寬樓市政策

　　去庫存加速

　　郁亮說房地產(chǎn)進(jìn)入了白銀時(shí)代，任志強(qiáng)隔空喊話，稱地產(chǎn)黃金時(shí)代還沒有完全過去，更有房地產(chǎn)高層稱房地產(chǎn)進(jìn)入了鉆石時(shí)代，需要像對(duì)待鉆石一樣精雕細(xì)琢產(chǎn)品，才能找到購房者。對(duì)2015年的樓市來說，一線城市和重點(diǎn)二線城市日子比較好過，但三、四線城市仍在艱難前行。

　　從全國樓市6.9億平方米的待售商品房面積來看，庫存壓力仍難以緩解。鑒于此，今年初房地產(chǎn)政策定調(diào)穩(wěn)定住房消費(fèi)，此后，包括信貸金融在內(nèi)的多輪政策連番出臺(tái)。

　　多輪救市政策出臺(tái)

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，自去年11月以來，央行6次降息，5次降準(zhǔn)，貸款基準(zhǔn)利率由原來的6.15%降至4.9%，下降幅度高達(dá)25.5%。這已是近十年來的最低水平，而公積金貸款利率更早已是“歷史最低”。

　　緊接著今年房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整的重頭戲，即調(diào)整首套房和二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)降低首付款貸款比例。

　　3月30日，央行發(fā)布通知，對(duì)擁有對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購房，首付30%。

　　上述被稱為“330新政”的樓市調(diào)整政策是近年來除了放松限購之外對(duì)市場(chǎng)刺激非常明顯的救市手段，在某些地區(qū)，對(duì)改善型需求的撬動(dòng)可謂立竿見影。據(jù)了解，“330新政”實(shí)施不到兩個(gè)月，深圳房價(jià)開始失控，前海、龍華、寶中等熱點(diǎn)區(qū)域房價(jià)飆升近40%。

　　“330新政”實(shí)施近兩個(gè)月后，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比全部上漲，其中，北京上漲1.4%，上海上漲2.6%，廣州上漲1.4%，深圳上漲50%。

　　簡言之，“330新政”對(duì)一線城市、部分二線城市的改善性需求刺激明顯，成為大多數(shù)上市房企上半年銷售業(yè)績的重大利好助力。

　　值得注意的是，“330新政”之后，多地政府開始因城施策，降低公積金貸款門檻，提高公積金貸款額度等手段使用頻率較高，中央也曾5次對(duì)公積金政策進(jìn)行調(diào)整。

　　此外，減免稅費(fèi)、發(fā)放購房補(bǔ)貼、吸引外來人口落戶等政策也先后出臺(tái)。同時(shí)，2015年，取消限購政策的城市也越來越多，目前，僅?！氨鄙蠌V深”四個(gè)一線城市在堅(jiān)守。

　　暫且不說這些微調(diào)性政策對(duì)市場(chǎng)的刺激作用如何，但二季度以來，此前低迷的部分二線城市和個(gè)別三線城市成交情況確實(shí)有所好轉(zhuǎn)。而市場(chǎng)真正的回暖，不乏下半年樓市調(diào)控政策再度出招的推動(dòng)。

　　9月30日，中國央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的重大政策，在不實(shí)施“限購”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

　　上述被稱為“930新政”的調(diào)控政策是今年第二個(gè)對(duì)樓市刺激明顯的寬松性新政。在該新政實(shí)施近一個(gè)月后，《證券日?qǐng)?bào)》記者從多位房企營銷營銷負(fù)責(zé)人交流時(shí)獲悉，訪客量劇增，換房需求入場(chǎng)，地緣性客戶成交意向明顯，拉升了中高端項(xiàng)目成交量。

　　12月18日，國家統(tǒng)計(jì)局今日公布數(shù)據(jù)顯示，受房地產(chǎn)刺激政策影響，11月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比上漲城市增加，漲幅有所擴(kuò)大，同比房價(jià)上漲城市個(gè)數(shù)也繼續(xù)增加。其中漲幅最高的城市為深圳，高達(dá)44.6%，另外北京、上海、廣州等一線大城市同比漲幅也均在10%左右；而同比降幅最大的則為廣東湛江，降幅5.6%，另外錦州、丹東、襄陽等三四線城市同比降幅也多在5%左右。

　　去庫存仍是主旋律

　　從上述國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可知，雖然一線城市需求強(qiáng)勁，但三、四線城市由于過度開發(fā)造成的大量庫存問題仍難以緩解，需求不足的頹勢(shì)并未轉(zhuǎn)變。而從11月數(shù)據(jù)來看，出現(xiàn)同比下滑的城市多達(dá)49個(gè)，占比多達(dá)70%，由此可以整體房地產(chǎn)仍然面臨較大壓力。

　　事實(shí)上，造成三、四線城市如今庫存難以消化的局面源于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端的變化。而2011年是中國房地產(chǎn)“供給側(cè)”的拐點(diǎn)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2011年末全國商品房待售面積2.7億平方米，全國商品房銷售面積10.99億平方米。而截至2015年11月底，全國商品房待售面積6.8億平方米，全國商品房銷售面積接近9.5億平方米。

　　“雖然各個(gè)城市不一樣，但我們的庫存迅速增長，2011年以來，增長幅度接近40%?！比沃緩?qiáng)近日在一次論壇上表示，大量庫存集中在三、四線城市。“是不是取消限購就能解決庫存問題，目前來看不能完全解決”。

　　這一問題的根源，在于2011年限購等過度緊縮政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的兩種轉(zhuǎn)變：2010年下半年至2011年，很多大中型開發(fā)商逃離被限購的一、二線城市，向三、四線城市進(jìn)軍，導(dǎo)致這些城市供應(yīng)量劇增；緊縮性政策連續(xù)出臺(tái)后，2011年下半年，全國樓市趨于降溫，其后三、四線城市吸納外來人口能力較弱，市場(chǎng)飽和，而之前拿地、動(dòng)工的項(xiàng)目仍在源源不斷地制造大量房子。

　　以《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪的泉州為例，雖然該地為古絲綢之路的起點(diǎn)，但其市場(chǎng)供應(yīng)量已頗為飽和。泉州聚集了多家全國一線開發(fā)商，多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模超過百億元。進(jìn)駐當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商曾向記者直言，清盤一個(gè)項(xiàng)目之后，已經(jīng)不再敢拿地。

　　更重要的是，以綠城中國為例，因在三、四線城市過量布局等問題，讓一家曾揚(yáng)言追逐萬科銷售規(guī)模的房企，一度陷入破產(chǎn)危機(jī)。

　　2015年，在《證券日?qǐng)?bào)》記者與全國性房企高管交流中，凡是涉及企業(yè)當(dāng)下最重要的工作內(nèi)容，加速清理存貨一致被列在其中，所有的營銷人都在拼命抓住政策窗口期出擊，而有實(shí)力的房企幾乎全部退守一、二線城市。

　　基于這一壓力，近日中央提出“房地產(chǎn)去庫存”作為四大殲滅戰(zhàn)之一，并將作為2016年經(jīng)濟(jì)工作部署自上而下開始施行。因此，業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為，預(yù)計(jì)2016年將有更多刺激房地產(chǎn)的激勵(lì)政策出臺(tái)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將再度掀起一波熱潮。