四問(wèn)住宅維修金還有多少資金被挪用

2013-11-01 08:33 來(lái)源：《證券日?qǐng)?bào)》

[摘要] 北京住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的比例僅為23.3%，太原的比例僅為7%-8%，《辦法》卻硬性規(guī)定由不存在的業(yè)主委員會(huì)決定使用　　“主要責(zé)任顯然在主管部門(mén)，這些部門(mén)應(yīng)該改變現(xiàn)狀?！掇k法》明確，業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)代管。

　　三問(wèn)：開(kāi)發(fā)商挪用維修金

　　為何時(shí)有發(fā)生

　　回顧過(guò)去十幾年住宅專(zhuān)項(xiàng)維修金的“滄?！?，開(kāi)發(fā)商挪用維修金的現(xiàn)象并不少見(jiàn)：2005年，北京有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商挪用業(yè)主千萬(wàn)元公共維修資金成立公司；2010年，惠州市新時(shí)代花園小區(qū)開(kāi)發(fā)商挪用280萬(wàn)元維修資金。2012年，南京市鐘樓區(qū)勤德家園開(kāi)發(fā)商豐臣地產(chǎn)集團(tuán)未經(jīng)業(yè)委會(huì)同意，挪用120多萬(wàn)元電梯維修基金；業(yè)委會(huì)發(fā)現(xiàn)后，于今年4月向鐘樓區(qū)人民法院起訴，要求豐臣地產(chǎn)集團(tuán)賠償本應(yīng)屬于全體業(yè)主的這筆資金，最終經(jīng)過(guò)法庭調(diào)解，開(kāi)發(fā)商同意支付326萬(wàn)余元。此外，在蘭州、東莞等地均發(fā)生過(guò)開(kāi)發(fā)商挪用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的案例。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“不排除部分地方存在管理漏洞的可能性，或者監(jiān)督不力的情況。”

　　據(jù)記者了解，北京市的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集于中國(guó)光大銀行北京花園路支行。據(jù)了解，2005年，原北京市建委（現(xiàn)北京市住建委）下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)北京市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集管理工作的公告》規(guī)定，從當(dāng)年7月5日開(kāi)始，凡建設(shè)單位（包括物業(yè)管理企業(yè)、經(jīng)紀(jì)公司等）受業(yè)主委托代收維修資金的，應(yīng)在三日內(nèi)將維修資金匯繳到市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集銀行：中國(guó)光大銀行北京花園路支行。

　　除了開(kāi)發(fā)商挪用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金外，一位北京的業(yè)主告訴記者：“物業(yè)管理公司不僅阻礙成立業(yè)主委員會(huì)，即便是成立以后，在需要支取維修資金時(shí)，物業(yè)管理公司也會(huì)從中作梗。我們小區(qū)2006年成立業(yè)主委員會(huì)，但因?yàn)槲飿I(yè)管理公司背后阻撓，一直未推進(jìn)實(shí)質(zhì)性工作?！?/font>

　　物業(yè)管理公司騙領(lǐng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的案例也時(shí)有發(fā)生。今年9月份，深圳市住建局致函福田區(qū)住建局，要求對(duì)通過(guò)偽造公章，擅自組織征集簽名，騙領(lǐng)48.6萬(wàn)余元物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的深圳市利豐物業(yè)服務(wù)有限公司進(jìn)行處罰。

　　據(jù)深圳市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心有關(guān)人士介紹，福田區(qū)翰嶺花園尚未成立業(yè)委會(huì)，現(xiàn)由深圳市利豐物業(yè)服務(wù)有限公司提供物業(yè)服務(wù)。今年8月5日，該花園有業(yè)主通過(guò)深圳市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金網(wǎng)站公開(kāi)的維修資金使用數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)管理處申請(qǐng)了一筆486725.91元的專(zhuān)項(xiàng)維修資金；而該小區(qū)多數(shù)住戶(hù)均不知道有該筆專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用。該業(yè)主隨后向市維修金中心及福田區(qū)維修金管理機(jī)構(gòu)反映，并同時(shí)向轄區(qū)梅林派出所報(bào)案。據(jù)悉，該公司將面臨近百萬(wàn)元的罰款。

　　四問(wèn)：誰(shuí)來(lái)監(jiān)督維修金

　　記者采訪了解到，目前全國(guó)各城市住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的比例較低。2011年8月，北京市住建委公布數(shù)據(jù)顯示：北京市住宅物業(yè)管理項(xiàng)目超過(guò)3600個(gè)，業(yè)主大會(huì)數(shù)量840個(gè)，成立比例為23.3%。2011年6月15日，太原市房管局的數(shù)據(jù)顯示，太原市業(yè)主委員會(huì)成立比例僅為7%-8%。在2012年年初，據(jù)長(zhǎng)沙市住建委對(duì)外披露，長(zhǎng)沙2000多個(gè)有物業(yè)管理的小區(qū)中，業(yè)主委員會(huì)成立率不足三成，而規(guī)范的業(yè)主委員會(huì)比例更小。

　　據(jù)劉智慧介紹，對(duì)于住宅維修資金的管理和使用，各國(guó)模式不同。例如在美國(guó)，公共維修資金的管理是完全市場(chǎng)化的操作。業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金都是由基金公司來(lái)負(fù)責(zé)管理。如果房屋需要維修，就由物業(yè)公司報(bào)到基金公司，基金公司到市場(chǎng)上尋找維修公司進(jìn)行維修。

　　而日本的房屋維修資金采取“開(kāi)發(fā)商包攬”的方式，住宅維修金就包含在房?jī)r(jià)中，業(yè)主房屋的所有修繕費(fèi)用完全由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。新加坡并沒(méi)有明確業(yè)主在收房時(shí)交納公共維修基金，但“樓宇翻新”計(jì)劃是小區(qū)里不斷進(jìn)行的一項(xiàng)活動(dòng)——擁有50%以上業(yè)權(quán)的業(yè)主同意，樓宇翻新計(jì)劃就得強(qiáng)制進(jìn)行。

　　據(jù)悉，武漢市近年來(lái)采取多種措施給維修資金使用“松綁”：除了業(yè)主委員會(huì)外，無(wú)業(yè)主委員會(huì)的社區(qū)可以由居委會(huì)組織整修；緊急情況下，還可以由區(qū)房管局應(yīng)急代修。維修資金申請(qǐng)主體擴(kuò)大后，怎樣防范維修資金被濫用甚至是挪用，成了一大難題。今年10月初，武漢市房管局啟動(dòng)了維修資金中介機(jī)構(gòu)備選庫(kù)的建立，從社會(huì)遴選一批工程造價(jià)咨詢(xún)工程監(jiān)理的第三方中介機(jī)構(gòu)，組建備選庫(kù)；使用維修資金需要經(jīng)過(guò)備選庫(kù)中隨機(jī)選取的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，避免維修資金使用不當(dāng)。這意味著該市引入第三方監(jiān)管，以保證維修資金的安全使用。

　　為了規(guī)范住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，劉智慧建議，“從行政法規(guī)，甚至從人大立法的層級(jí)上，應(yīng)對(duì)維修資金的使用和管理做出更明確的規(guī)定”。

　　鄭州房產(chǎn)信息

(責(zé)任編輯：趙惠)

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