一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng) 早已進(jìn)入了存量房的時(shí)代

2013-11-29 08:24 來源：證券日?qǐng)?bào)

[摘要] 住建部政策研究中心與高和資本11月24日聯(lián)合發(fā)布報(bào)告《存量房時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究》(以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”)稱，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不論是住房市場(chǎng)還是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，都開始步入存量房時(shí)代，尤其是一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，更已提前邁進(jìn)這一階段。報(bào)告指出，在住房市場(chǎng)，存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超過50%，表明住房市場(chǎng)開始步入存量房時(shí)代，即進(jìn)入以存量房交易為主的階段。

　　住建部政策研究中心與高和資本11月24日聯(lián)合發(fā)布報(bào)告《存量房時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究》(以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”)稱，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不論是住房市場(chǎng)還是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，都開始步入存量房時(shí)代，尤其是一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，更已提前邁進(jìn)這一階段。

　　報(bào)告指出，在住房市場(chǎng)，存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超過50%，表明住房市場(chǎng)開始步入存量房時(shí)代，即進(jìn)入以存量房交易為主的階段。

　　北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市核心城區(qū)新增供應(yīng)量已經(jīng)很少，新建商住房主要集中在城市郊區(qū)。從四個(gè)城市存量房交易套數(shù)和新房交易套數(shù)比來看，平均達(dá)到2的水平，深圳在2010年時(shí)甚至達(dá)到3的水平。四個(gè)一線城市住房市場(chǎng)，已率先進(jìn)入存量房交易為主的階段。

　　同時(shí)，一線城市商業(yè)地產(chǎn)也已進(jìn)入以存量房為主的階段。尤其是城市核心地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量更加有限。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在北京，五環(huán)外的寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環(huán)內(nèi)寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年29%降到2012年的15%。在上海，未來幾年，核心區(qū)域如靜安區(qū)寫字樓新增供應(yīng)量基本為零。

　　根據(jù)高緯環(huán)球預(yù)測(cè)，到2015年，一線城市、包括部分二線城市，寫字樓供應(yīng)大部分位于城市非核心區(qū)。核心區(qū)寫字樓發(fā)展，基本將以存量改造為主?！俺痪€城市率先全面步入存量房時(shí)代之外，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，建設(shè)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，二線城市也即將步入存量房時(shí)代。而在城鎮(zhèn)化達(dá)到穩(wěn)定階段，城市人口規(guī)模不再有穩(wěn)定增加時(shí)，三四線城市也必將步入存量房時(shí)代。”住建部政策研究中心主任秦虹介紹說，在存量房時(shí)代，住房市場(chǎng)將以存量房交易為主，新建住宅占比低，商業(yè)寫字樓新增供應(yīng)將以存量樓宇的更新改造為主，核心區(qū)域尤其如此。

　　資本喜歡怎樣的寫字樓?在基金經(jīng)理——高和董事長(zhǎng)蘇鑫的眼里，金融街控股(000402.SZ)開發(fā)的項(xiàng)目都值得買。11月21日，他在參加由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)牽頭編撰的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)皮書——商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)》報(bào)告發(fā)布會(huì)解釋道，這不是玩笑，而是從資本視角來解讀商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值到底怎么來定價(jià)的問題。在他看來，有長(zhǎng)期開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、較好的后期服務(wù)開發(fā)商開發(fā)的寫字樓，有品質(zhì)保障。而租金回報(bào)水平，將決定一棟寫字樓的價(jià)值。

　　其中，位置仍舊是最重要的影響因素。2013年6月，招商銀行公告稱，招商銀行與金融街控股股份已經(jīng)簽署售樓協(xié)議，整體購(gòu)買月壇南街四號(hào)樓，金額達(dá)39億元。大型機(jī)構(gòu)對(duì)于那些處于核心地段的商業(yè)物業(yè)一直虎視眈眈。

　　但核心區(qū)域的寫字樓新增供應(yīng)已越來越少。在歐美商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)已經(jīng)建成并使用多年的商務(wù)樓宇收購(gòu)、改造，重新定位出租，或提升價(jià)值后，再銷售給投資者，已經(jīng)是一種普遍運(yùn)作模式。其中，較為成功的案例就是美國(guó)鐵獅門公司對(duì)克萊斯勒大廈的收購(gòu)改造，使之成為美國(guó)新的地標(biāo)性建筑之一。

　　安邦咨詢董事長(zhǎng)陳功稱，如同很多國(guó)家已經(jīng)經(jīng)歷過的一樣，“大都市病”越來越嚴(yán)重的中國(guó)，未來50年勢(shì)必也要經(jīng)歷一番城市的重構(gòu)?！靶滦统擎?zhèn)化，就是城市的重構(gòu)。城市道路需要重構(gòu)，街區(qū)需要重構(gòu)，廣場(chǎng)需要重構(gòu)，很多樓宇也需要重構(gòu)，以讓更多的人更加便捷、幸福而高效地生活在一個(gè)潔凈、宜居的城市環(huán)境中?！标惞θ缡潜硎?。(證券日?qǐng)?bào))

　　鄭州房產(chǎn)信息

(責(zé)任編輯：趙惠)

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