[摘要] 8月16日，哈爾濱宣布樓市限購松綁，至此全國46個(gè)限購城市中，只剩北京、上海、廣州、深圳、南京、三亞等9個(gè)城市尚未松綁，而已經(jīng)解除限購令的城市超總數(shù)八成。應(yīng)做好預(yù)期管理，防止樓市大起大落。
地方政府為何急著松綁
——土地財(cái)政吃緊，地方債還債壓力陡增，地方政府松綁意愿強(qiáng)烈
“其實(shí)今年樓市調(diào)整對(duì)提升產(chǎn)業(yè)集中度，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展是好事。對(duì)于整個(gè)樓市現(xiàn)狀我們是不急的，反而是地方政府急得很，總在問我們需要出臺(tái)什么政策刺激一下?！?月，在人民網(wǎng)財(cái)經(jīng)頻道的一場(chǎng)內(nèi)部座談會(huì)上，一位房地產(chǎn)開發(fā)商如是說。
“今年大規(guī)模地方政府債償還在即，地方政府肯定有限購松綁的沖動(dòng)。像寧波，一天要還1個(gè)多億的債，政府怎么會(huì)不著急？”中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心研究員、寧波大學(xué)教授張慧芳感慨。
今年初國家審計(jì)署上海特派員辦事處和寧波市、縣兩級(jí)審計(jì)部門聯(lián)合發(fā)布的《寧波市政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果》顯示，2014年，寧波市政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)為468.25億元，這意味著寧波市政府在2014年每天需要償還1.28億元。
長久以來土地出讓金都是政府償債的主要途徑。比如寧波，截至2012年年底，市級(jí)和10個(gè)縣級(jí)政府承諾以土地出讓收入金償還的債務(wù)余額，占所需償還債務(wù)余額的六成。然而，今年一季度，寧波市土地成交面積同比下降了17.16%；土地出讓收入同比下降了45.26%。土地財(cái)政吃緊與還債壓力陡增疊加，讓地方政府樓市松綁的欲望強(qiáng)烈。
不僅是寧波，今年上半年全國土地市場(chǎng)先熱后冷，3月以來土地市場(chǎng)明顯降溫。據(jù)我國最大的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）報(bào)告顯示，今年二季度，全國300個(gè)城市土地成交面積同比下降了29%，土地出讓金收入同比下降了15%。7月，300個(gè)城市的土地成交面積同比減少44%，土地出讓金同比減少了49%。像杭州、貴陽等多個(gè)二、三線城市都出現(xiàn)了土地流拍。
土地市場(chǎng)降溫還意味著樓市風(fēng)險(xiǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn)、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)交織，局部風(fēng)險(xiǎn)可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。不少地方政府出臺(tái)松綁限購政策，以刺激成交量回升，加速房企回款，保持樓市平穩(wěn)運(yùn)行，防范樓市風(fēng)險(xiǎn)。
不過，值得注意的是，一些地方在松綁樓市限購的同時(shí)，還采取了財(cái)政、稅收等措施。例如，成都向?qū)κ滋追繉?shí)施基準(zhǔn)貸款利率的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款金額3%的財(cái)政補(bǔ)助。包頭市向當(dāng)?shù)亍胺拷粫?huì)”期間購買新建商品住房的購房人給予2000元/套的財(cái)政補(bǔ)貼；購買首套新房的，契稅全免；購買二套以上（含二套）新房和非住宅，給予所納契稅50%的補(bǔ)貼。
“現(xiàn)在要警惕一些地方可能會(huì)對(duì)樓市采取刺激措施，甚至是中刺激、強(qiáng)刺激，干擾樓市正常調(diào)整。因此在把握調(diào)控力度上應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管?！睆埢鄯颊f。
樓市預(yù)期變了嗎
——調(diào)控逐步加碼，預(yù)期出現(xiàn)分化。應(yīng)做好預(yù)期管理，防止樓市大起大落
在各地樓市調(diào)控政策調(diào)整逐步加碼的情況下，樓市預(yù)期也開始出現(xiàn)分化。
剛在福州郊區(qū)添置了新房的俞先生一家，對(duì)樓市走向很是擔(dān)憂?！斑@不就表明樓市真是出問題了？全國各地都在出臺(tái)取消或放松樓市限購的政策來托市。中國人都追漲殺跌，政府放出這種信號(hào)，是不是意味著真要崩盤了？”
在青島做房地產(chǎn)中介的孟先生卻對(duì)樓市回暖表示樂觀，“過去很多改善型需求一直被限制。限購取消后，限貸政策也可能跟著調(diào)整，交易量肯定會(huì)回暖。政府不會(huì)讓樓市冷下去的?！?/font>
“市場(chǎng)的問題要交給市場(chǎng)解決，對(duì)于這次市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整，地方政府不宜過多干預(yù)。更不要?jiǎng)傞_始調(diào)整就急于救市。但同時(shí)也要管理好預(yù)期，防止樓市大起大落，順應(yīng)趨勢(shì)引導(dǎo)市場(chǎng)理性回歸?！敝袊缈圃撼鞘信c競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，供求狀況變化是導(dǎo)致此次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的主要原因。目前全國商品房庫存要消化完需要50個(gè)月左右，這比1年半左右消化商品房庫存的正常時(shí)間要多2倍左右。樓市調(diào)整有利于消化2010年以來的過度庫存，稀釋樓市泡沫。對(duì)于二線、三線城市，應(yīng)該逐步放松這些城市限購，通過市場(chǎng)機(jī)制的主導(dǎo)作用促進(jìn)住房市場(chǎng)的深化調(diào)整。
除了管理好樓市預(yù)期，不少專家也建議地方政府抓住樓市調(diào)整機(jī)遇，根治土地財(cái)政“痼疾”。張慧芳指出，目前二、三線城市土地市場(chǎng)趨冷，主要是土地供應(yīng)無節(jié)制增加、價(jià)格累計(jì)升幅過大、有效需求不足等市場(chǎng)內(nèi)生性因素所導(dǎo)致。地方政府應(yīng)正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前土地市場(chǎng)回調(diào)趨冷的性質(zhì)，順應(yīng)趨勢(shì)引導(dǎo)市場(chǎng)理性回歸，建立新的土地出讓金分配機(jī)制，減低地方政府推高地價(jià)的強(qiáng)烈欲望。
“由于土地財(cái)政依賴和土地金融需求，地方政府具有推高地價(jià)的強(qiáng)烈欲望。這使得我國多年以來地價(jià)指數(shù)遠(yuǎn)在房價(jià)指數(shù)之上，且地價(jià)領(lǐng)跑房價(jià)越來越快?！睆埢鄯冀ㄗh，為減低地方政府推高地價(jià)的強(qiáng)烈欲望，以及遵循土地“漲價(jià)歸公”的理念，建議將樓面地價(jià)年增長率超過房價(jià)年增長率所增加的土地出讓金上交中央財(cái)政，用以補(bǔ)充社會(huì)保障基金或補(bǔ)貼“三農(nóng)”等。
驗(yàn)房
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