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　　而發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)也表明，城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，其房?jī)r(jià)水平越高，帶來(lái)的購(gòu)房壓力相應(yīng)越大，租房就成為居民滿足居住需求的主要途徑。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，我國(guó)住房自有率常年維持在70%以上的水平，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家。我國(guó)主要是通過(guò)自建房屋和購(gòu)買商品房的形式來(lái)滿足居民的住房需求。而相對(duì)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)和日本，其住房自有率分別在50~70%左右，其中德國(guó)更是在50%以下，大部分人群以租賃為主要的居住方式。

　　日前，湖北、廣西等地陸續(xù)出臺(tái)關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)，提出對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人落實(shí)稅收優(yōu)惠政策支持?？梢韵胍?jiàn)，未來(lái)2~3年，金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉，租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中唯一享有政策紅利的領(lǐng)域。

　　“千年大計(jì)”的雄安新區(qū)還肩負(fù)著探索房地產(chǎn)發(fā)展新道路的重任。甚至有知情人士透露，雄安新區(qū)未來(lái)或?qū)⒃囆泄饬夥磕Ｊ?，以便遏制高房?jī)r(jià)，吸納人才。

　　樓市健康發(fā)展還需政策頂層設(shè)計(jì)

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道發(fā)表評(píng)論文章指出，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制需要三項(xiàng)立法安排：

　　一項(xiàng)是房地產(chǎn)稅法。第十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議大會(huì)發(fā)言人傅瑩3月4日說(shuō)，房地產(chǎn)稅法的確已列入本屆人大五年立法規(guī)劃，但今年沒(méi)有把房地產(chǎn)稅法提請(qǐng)人大常委會(huì)審議的安排。這意味著外界關(guān)注的房地產(chǎn)稅法不會(huì)在本屆人大任期內(nèi)出臺(tái)。

　　一項(xiàng)是住房法，或者叫基本住房法。這部法律也討論很長(zhǎng)時(shí)期了。主要是保障居民基本住房權(quán)的問(wèn)題。

　　一項(xiàng)是住房租賃法。住房租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要部分。居民實(shí)現(xiàn)基本住房權(quán)，可以是購(gòu)買，也可以是租賃。在全球主要經(jīng)濟(jì)體里，中國(guó)是個(gè)人住房擁有率最高的國(guó)家，國(guó)人喜歡買房的文化固然是一個(gè)重要原因；但另一方面，恐怕也與租房住，很多權(quán)利無(wú)法保障密切相關(guān)。

　　此次《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)，是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。加快形成長(zhǎng)效機(jī)制，將有利于解決房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)存的一些深層次矛盾和問(wèn)題。比如，要告別“土地財(cái)政”，與之相配套的財(cái)稅制度、土地供應(yīng)制度等方面的改革等等。

　　總體看，從三月中下旬以來(lái)，針對(duì)超出正常熱度的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從部委到地方相繼出臺(tái)了一系列的政策與措施給市場(chǎng)降溫。這些政策和措施取得了不錯(cuò)的效果，但此類“補(bǔ)丁式”政策雖然能夠滿足即時(shí)的需求，但層層摞起來(lái)的“補(bǔ)丁”卻遠(yuǎn)談不上將政策的整體效果最大化。因此為了樓市長(zhǎng)期健康發(fā)展，還需要政策制定方面進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，從“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一基本點(diǎn)出發(fā)，對(duì)以往的政策進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃和梳理，并為今后的市場(chǎng)發(fā)展留出空間。

　　延伸閱讀：住建部租賃第一炮，中國(guó)應(yīng)向德國(guó)日本學(xué)習(xí)什么？

　　《從德國(guó)、日本經(jīng)驗(yàn)看我國(guó)住房公租制度發(fā)展的路徑》

　　來(lái)源：上海市發(fā)改委微信公眾號(hào)、《住宅與房地產(chǎn)》2016年第07期

　　一、背景：“租售并舉”的住房新制度起航

　　近日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），提出到2020年，形成完善的住房租賃市場(chǎng)體系、公共租賃住房保障體系和租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。《意見(jiàn)》是落實(shí)三中全會(huì)《決定》關(guān)于“推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”，以及“十三五”建立“租售并舉”、滿足新市民住房需求為主體的住房新制度的重要內(nèi)容。

　　以國(guó)家規(guī)范性文件的形式，提出住房租賃市場(chǎng)培育和發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)，這是第一次。而且，在此前5月4日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，租賃市場(chǎng)首次成為重要議題，會(huì)上也提出了具體的制度構(gòu)架。國(guó)家重視凸顯租賃市場(chǎng)在未來(lái)住房制度中的重要地位，以及國(guó)家壯大租賃市場(chǎng)的政策導(dǎo)向。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，租賃是住房供應(yīng)的“雙引擎”之一，一般占據(jù)40%~60%的市場(chǎng)份額，很多居民一輩子租房。

　　在我國(guó)，“房改”以來(lái)近20年，住房供應(yīng)基本是銷售的“單極化”發(fā)展。但是，隨著城市化的快速推進(jìn)，本應(yīng)與銷售市場(chǎng)并駕齊驅(qū)的租賃市場(chǎng)，亂象叢生、發(fā)展偏弱，甚至被“偏廢”。突出表現(xiàn)在，老百姓選擇居住形式時(shí)，“重售輕租”，租賃是不得已的選擇。同時(shí)，權(quán)益無(wú)保障，與產(chǎn)權(quán)人相比，租房者在享受城市公共服務(wù)上極其不對(duì)等。另外，租賃市場(chǎng)基本處于無(wú)監(jiān)管的“野蠻生長(zhǎng)”。2014年，北京建委曾對(duì)青年人住房狀況進(jìn)行調(diào)查，3萬(wàn)名被調(diào)查者中，43.8%的表示租房中遇到不良中介。

　　二、租賃或?qū)⑹俏覈?guó)未來(lái)住房的主要選擇

　　租賃或?qū)⑹俏覈?guó)未來(lái)城鎮(zhèn)住房的主要形式。從需求看，大學(xué)畢業(yè)生、藍(lán)領(lǐng)工人等新市民將成為樓市需求主體，這部分人群以“85后”“90后”為主，講究生活品質(zhì)但起薪低、不希望成為房奴。同時(shí)，城市化已進(jìn)入“下半場(chǎng)”，即從城市化到“大城市化”，人群紛紛向就業(yè)機(jī)會(huì)多、服務(wù)業(yè)為主的大城市遷徙。面對(duì)大城市居高不下的房?jī)r(jià)，租房將是新市民的第一選擇、過(guò)渡選擇，或長(zhǎng)期選擇。

　　因此，未來(lái)租賃需求在邊際上增長(zhǎng)更快。目前，考慮到城中村租賃、企業(yè)和園區(qū)配套宿舍、生活服務(wù)業(yè)企業(yè)配租等，目前有3億~4億人靠租賃來(lái)解決住房需求，占城鎮(zhèn)總?cè)丝诘?5%左右。在北京，每天約有20萬(wàn)人在找房子租?。簧钲趯?shí)際管理的2000萬(wàn)人口中，70%長(zhǎng)期，選擇租賃住房。

　　從供應(yīng)看，城市化告別高速增長(zhǎng)，適齡購(gòu)房人群（25~44歲）增速在2010年開(kāi)始掉頭向下，城鎮(zhèn)戶均住房擁有已超過(guò)1套/戶，樓市進(jìn)入“存量時(shí)代”。中國(guó)家庭金融調(diào)查顯示，近25%的城鎮(zhèn)住房空置、11%的家庭擁2套及以上住房，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也驅(qū)動(dòng)存量房盤活。因此，租賃房屋供給未來(lái)會(huì)快速增長(zhǎng)。值得注意的是，無(wú)論是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，新市民扎根城市，還是實(shí)現(xiàn)“先租后買”“居者有其屋”，以及壯大中等收入群體規(guī)模，大力發(fā)展住房租賃的意義都不言而喻。

　　近10多年來(lái)，資本回報(bào)和資產(chǎn)價(jià)格漲幅超過(guò)勞動(dòng)回報(bào)和收入增幅，年輕人很難支付高房?jī)r(jià)、高租金，住房的公共屬性明顯上升。目前，新市民起薪在3000~4000元，他們不僅將面臨至少5年左右的買房過(guò)渡期，甚至支付房租都困難。據(jù)報(bào)道，北京69.2%的畢業(yè)生房租都得靠父母資助。由此，市場(chǎng)化的租賃，特別是目前占比超過(guò)90%的私人散租，根本無(wú)法惠及這部分人群。壯大政府公租或補(bǔ)貼為主的機(jī)構(gòu)租賃，才是降低租金成本、穩(wěn)定租賃關(guān)系的“壓艙石”。

　　三、德國(guó)經(jīng)驗(yàn)：賦予租賃住房公共屬性和政府責(zé)任

　　2010年以來(lái)，住建部也曾發(fā)布若干文件提振租賃市場(chǎng)，但效果不明顯。事實(shí)上，租賃市場(chǎng)“短板”難補(bǔ)是體制癥結(jié)的產(chǎn)物，如租賃拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)不如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售，地方政府不重視；租賃屬于輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)，交易成本高；社會(huì)信用體系不彰等。發(fā)達(dá)國(guó)家中，德國(guó)以居民偏好租房、租賃市場(chǎng)完善、租金管制而稱著于世。目前，德國(guó)住房自有率僅43%，租賃住房占據(jù)了57%的市場(chǎng)份額。本文通過(guò)總結(jié)德國(guó)租賃市場(chǎng)管理的實(shí)踐，探討其對(duì)我國(guó)公租制度發(fā)展的借鑒。

　　1、德國(guó)租賃住房發(fā)展的四大特征

　　首先，住房供應(yīng)政策導(dǎo)向上，租賃供應(yīng)是主體。在德國(guó)，不管開(kāi)發(fā)新房或經(jīng)營(yíng)租賃，企業(yè)要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內(nèi)，讓渡政府出租，或按接受補(bǔ)貼后的低租金出租。過(guò)了期限，才能按市場(chǎng)租金出租。因此，德國(guó)租賃房源充足?！岸?zhàn)”以來(lái)，德國(guó)共建設(shè)1000多萬(wàn)套社會(huì)住房，可供3000萬(wàn)人居住，多數(shù)為租賃住房，而德國(guó)總?cè)丝诓?100萬(wàn)。

　　其次，租賃市場(chǎng)具有公共屬性，機(jī)構(gòu)租賃發(fā)揮“壓艙石”作用。以中低收入者為主的租賃需求，公共產(chǎn)品屬性明顯。機(jī)構(gòu)租賃是穩(wěn)定市場(chǎng)、降低租金和權(quán)益保障的“壓艙石”。國(guó)際上，政府公租房和地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、非盈利組織等私人機(jī)構(gòu)租賃（接受租金管制和政府補(bǔ)貼）占市場(chǎng)份額30%以上。2011年，德國(guó)1860萬(wàn)套租賃房中，政府公租房（450萬(wàn)套）占24%，私人機(jī)構(gòu)房源（410萬(wàn)套）占22%；2013年，美國(guó)3200萬(wàn)套私人租賃房中，機(jī)構(gòu)租賃占28.4%。

　　再次，近乎苛刻的租金管制。一戰(zhàn)時(shí)期，德國(guó)就將房屋租金管制寫(xiě)進(jìn)民法典中，并設(shè)單章規(guī)定住房租賃；1922年，德國(guó)頒布《帝國(guó)租賃法》，對(duì)建于1918年7月1日前的房屋實(shí)行租金控制，規(guī)定在“法定租金”基礎(chǔ)上，根據(jù)通脹及維修開(kāi)支，確定新建房屋租金，舊房則嚴(yán)格按照租賃合同調(diào)整租金；二戰(zhàn)后，面對(duì)住房大量短缺，德國(guó)在每一個(gè)地區(qū)制定固定的房租價(jià)格表，禁止提高房屋租金；60年代后，房屋短缺局面緩解，凡缺房率3%以下城市，取消房租限制。

　　上世紀(jì)下半業(yè)，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體穩(wěn)定，政府也盡量發(fā)揮市場(chǎng)作用。對(duì)租賃市場(chǎng)，主要通過(guò)兩方面措施來(lái)干預(yù)，即各地區(qū)制定“合理租金價(jià)格表”，披露租賃市場(chǎng)供求信息，引導(dǎo)區(qū)域租金變化；確保租賃合同締約和執(zhí)行，防止單方面違約和隨意漲租。本世紀(jì)以來(lái)，西方經(jīng)歷新一輪樓市繁榮，租金水漲船高。德國(guó)在本世紀(jì)初頒布《租房法》，所有城市每年可更新租金表，但超過(guò)合理租金20%，就被視為房租超高而違法，并被課以巨額罰款，超過(guò)50%被視為暴利而犯法。

　　歐債危機(jī)以后，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體量化寬松，樓價(jià)上漲史無(wú)前例。據(jù)地產(chǎn)公司Jones Lang LaSalle的報(bào)告，柏林房屋租金從2005年的5.5歐元/平方米上漲至2014的近9歐元/平方米，近兩年年租金上漲9%以上。2012年12月，德國(guó)議會(huì)通過(guò)更嚴(yán)格的漲租限制，即各州政府控制該州主要地區(qū)房租3年內(nèi)漲幅不得超過(guò)15%，房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。近日，針對(duì)居民將房屋通過(guò)Airbnb平臺(tái)投入旅游短租，減少長(zhǎng)租供應(yīng)，突破租金控制，德國(guó)發(fā)布一項(xiàng)新規(guī)定，從5月1日起，首都柏林的屋主不能擅自將房屋整套短租給游客，違反者將面臨高達(dá)10萬(wàn)歐元的罰款。

　　最后，德國(guó)對(duì)其他租賃權(quán)益的保障也很細(xì)致。一是對(duì)“可居性”嚴(yán)格規(guī)定，建立了住房安全與健康標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估體系，包括面積、生活設(shè)施、生理心理需求等多個(gè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；二是中介費(fèi)、房屋修繕費(fèi)等全部由房主承擔(dān)；三是德國(guó)租房和買房享有的公共權(quán)益是等同的，只要居民合法納稅，就可以享有本地公共服務(wù)。當(dāng)“適居性”和權(quán)益保障都到位了，租房可享受與買房一樣的安全和穩(wěn)定。

　　2、德國(guó)經(jīng)驗(yàn)揭示我國(guó)住房租賃要解決三大“痛點(diǎn)”

　　從德國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我國(guó)培育和發(fā)展住房租賃要解決三大“痛點(diǎn)”。一則，要將住房租賃作為地方政府供給公共服務(wù)和公共產(chǎn)品的必選內(nèi)容。首先，這就需要改變GDP導(dǎo)向的房地產(chǎn)發(fā)展模式，還原房屋居住和公共產(chǎn)品的基本屬性、前置屬性；其次，要加強(qiáng)各級(jí)政府公共財(cái)政建設(shè)，將新移民、新就業(yè)大學(xué)生的租房需求，視為公共產(chǎn)品，甚至是住房保障的一部分，納入公共財(cái)政的范疇。這樣，才能為增加租賃住房供應(yīng)、打造低租金環(huán)境、加強(qiáng)中介監(jiān)管，讓租房者享有同等公共服務(wù)創(chuàng)造制度環(huán)境。