剛剛我們聽到了一個非常敏感的詞組：加速回暖。當它和房地產(chǎn)連接在一起的時候，很難不觸動大家敏感的神經(jīng)。但是請注意，這次的“回暖”不是樓市，而僅僅是首套房貸。
央行副行長劉士余兩會期間曾表態(tài)，要“保證個人首套房貸款以及確保首套房貸實行差別化利率優(yōu)惠”，目前看來，官方的表態(tài)已經(jīng)開始在現(xiàn)實中得到推進，那么，這樣的呼應(yīng)，對于處于調(diào)控關(guān)鍵期的中國樓市意味著什么？房貸市場的加速“回暖”又是否可持續(xù)、有價值呢？
中國人民銀行昨天發(fā)布《2012年第1季度儲戶問卷調(diào)查報告》指出，未來3個月內(nèi)有購房意愿的居民占14.1%，達到1999年調(diào)查以來的同期最低值。購房意愿的冰點從一個側(cè)面折射了中國房地產(chǎn)市場中消費一方的現(xiàn)狀，兩個字：觀望。
然而，無論是國務(wù)院總理溫家寶，還是央行副行長劉士余，高層有關(guān)樓市的表態(tài)中，從來沒有要把房地產(chǎn)市場的剛性需求也一棍子打死，正如中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌所說，國家的樓市調(diào)控政策，旨在調(diào)控房價，而不是打壓房地產(chǎn)市場。
顧云昌：我們調(diào)控的目的是控制房價，不是打壓房地產(chǎn)業(yè)。在國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，始終強調(diào)差別化的信貸政策，也就是說我們支持鼓勵自住性需求，特別是支持首套房的購買需求，同時要抑制投資投機性需求，這樣的政策要在信貸方面表現(xiàn)出來。
資深財經(jīng)評論員葉檀也認為，首套房利率的放寬，是意料之中的政策選擇。
葉檀：房地產(chǎn)市場調(diào)控的現(xiàn)狀是會鼓勵剛性需求和改善性需求，那么首套房很明顯屬于剛性需求，這個是可以設(shè)想的，也是情理之中的。
在2011年以前，首套房利率一直有優(yōu)惠政策，而從去年年中開始，部分銀行開始執(zhí)行基準利率的1.1倍或1.05倍，顧云昌認為，當時的調(diào)整實際上與相關(guān)調(diào)控政策是有偏差的。
顧云昌：在去年具體的執(zhí)行當中，不少銀行提高了利率，對首套房也不優(yōu)惠，甚至還超過了基準利率，這種現(xiàn)象我認為是有所偏差的，當然也有客觀原因，就是相對緊縮的貨幣政策，導(dǎo)致了銀行的資金緊張，特別是到了年底，貸款的額度基本用完了。所以去年中央希望房價回歸或者下降給老百姓、買房者一些優(yōu)惠，實際上都被銀行的利率提高埋沒了，所以現(xiàn)在看來，這種情形是在糾正當中。
然而，首套房房貸利率的高位，在增大購房成本的同時，實際上也成為銀行的利潤。甚至有業(yè)內(nèi)人士將其歸結(jié)為2011年銀行行業(yè)利潤創(chuàng)歷史新高的主要原因之一，所以，在葉檀看來，此次調(diào)整，政策層面的考慮是主要因素。
葉檀：從現(xiàn)在資金來看的話，雖然說略有寬松，但是還是處于一個相對緊張的情況，所以我想這其中既有市場的因素，也有一些政策調(diào)控的因素。
盡管如此，從我們此前的調(diào)查可以看出，還有很多大型銀行沒有松開基準利率的口子，那么，這樣的利率“下浮”究竟會有多大的空間呢？顧世昌和葉檀都認為，繼續(xù)放寬的趨勢存在，但是不會出現(xiàn)大幅的下調(diào)。中央財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院副院長陳穎也認為，從銀行的角度來說，雖然對房貸的依賴程度不同，但也都會在政策指向和商業(yè)利潤間取得平衡。
陳穎：每家銀行的經(jīng)營重點、策略和它的市場方針、狀態(tài)都不相同，不會很盲目的做這件事情，他一定是考慮過它的資產(chǎn)和負債狀態(tài)以及風險承受能力，因為銀行實際上最根本的就是會把他的盈利和風險結(jié)合在一起來看。
在如今的中國房地產(chǎn)市場，每當“松綁“、“回暖”這樣的詞語出現(xiàn)，就會引發(fā)是否會釋放調(diào)控松動信號的擔憂，這樣條件反射式的警惕性，其實完全有它的價值，葉檀的一再提醒，在很大程度上反應(yīng)了民眾的擔心和希望。
葉檀：它在給予首套房貸款優(yōu)惠時，必須非常明確的鼓勵剛性需求，只要銀行、政府在這方面是明確的，市場的訊號就不會混淆。最擔心的是借機來放松投資性購房的貸款或者是給予優(yōu)惠利率，這樣對于調(diào)控是非常不利的。
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