拿股市來舉例子,為什么現(xiàn)在股東減持很容易造成下跌呢?因?yàn)樗掷锏墓善碑?dāng)初是以一個很低的成本拿到的,拋點(diǎn)兒就能掙錢;但他有權(quán)威性,他一拋,大家就都跟著拋,即便是個好股票,如果大家都同時出手,那也肯定會跌。在這種情況下,我們就真的面臨一個“房地產(chǎn)懸崖”了,而且真的會掉下去。
對房產(chǎn)繼承稅實(shí)行階梯式稅率,賣得越晚,稅率越高
新聞觀點(diǎn):什么樣的政策能有效地鼓勵老齡人口提前出售房產(chǎn)呢?
金柏松:2010到2020年,是人口老齡化加速的初期階段,也就是說人口老齡化正在迅速來臨,大家還來不及做反應(yīng),就已經(jīng)有這么多老年人了?,F(xiàn)在算起來,留給我們的只有七年時間,所以,集中化、產(chǎn)業(yè)化的養(yǎng)老,現(xiàn)在就應(yīng)該做了,如果到2020年不解決,就會出現(xiàn)很多問題。
如果現(xiàn)在要開始做養(yǎng)老的集中化和產(chǎn)業(yè)化,那么,這些房子的出售也會隨之開始。為了分散未來大家集中賣房所帶來的供應(yīng)過剩的風(fēng)險,政府部門有必要盡快出臺鼓勵賣房的政策。因?yàn)楹芏嗬夏耆艘婚_始意識不到這個問題。我認(rèn)識一個75歲的老學(xué)者,有兩套房子,一個兩居室,一個一居室,地點(diǎn)也不算好,價值大概三四百萬了。他現(xiàn)在租到了一個生活、就醫(yī)都比較方便的地方,但家里的房子既不賣也不租。因?yàn)槔蟽煽谝荒晗M(fèi)不過十萬塊錢,他賣一套房子,一百萬,不算利息,可以消費(fèi)十年;而即便他將來留給孩子,基本上子女也會選擇出租或者銷售;但是這一代老年人年輕的時候過慣了儉樸的生活,不會去動這個腦筋,就需要由國家政策來引導(dǎo)他們。
比如對房地產(chǎn)的“繼承稅”進(jìn)行一個階梯式的政策設(shè)計,年齡越大,持有房子的時間越長,“繼承稅”的稅率越高。讓老年人根據(jù)他自己的年齡和持有房子的時間來考慮,干脆早一點(diǎn)把多余的房子賣掉消費(fèi)或者早一點(diǎn)給孩子。
動員老年人逐漸賣掉房子去消費(fèi),不僅可以分散未來的潛在風(fēng)險,還可以刺激消費(fèi)帶動經(jīng)濟(jì)?,F(xiàn)在大家一直擔(dān)心國民收入過低導(dǎo)致消費(fèi)不足,其實(shí)資產(chǎn)性的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)要超過工資性的收入,比如我剛才舉的那個例子,可能這個老人一輩子掙的工資也沒有100萬,但是他現(xiàn)在賣一套房子就有100萬。
而從目前的狀況來看,賣房子的多了,那么新房的價格就抬不起來,也可以使房價比較平穩(wěn)。
大規(guī)模的“灰色收入”是房地產(chǎn)價格的有力支撐
新聞觀點(diǎn):今年以來,國內(nèi)外關(guān)于中國房地產(chǎn)市場“泡沫”問題的爭論非常多,您認(rèn)為“泡沫”并不存在的依據(jù)是什么?
金柏松:房地產(chǎn)市場,要和經(jīng)濟(jì)增長速度、人口結(jié)構(gòu)、收入增長水平,有一個綜合性的匹配,這才能比較健康地發(fā)展。
我為什么認(rèn)為現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)沒有泡沫呢?很多研究者在計算“泡沫”的時候,都是將房價和收入進(jìn)行對比,表面上看確實(shí)房價非常高。但這里存在的一個問題是,中國人有非常多的“灰色收入”,在計算房價收入比的時候,如果不計算這一部分,就不實(shí)事求是了。
學(xué)者王小魯曾經(jīng)做過一個調(diào)查,推算2008年,中國居民的“灰色收入”是9.3萬億,那么,2008年房地產(chǎn)賣了多少呢?全國是5萬億,僅靠“灰色收入”就足以把全年的房地產(chǎn)都吃掉了??▋?nèi)基國際和平基金會高級研究員,曾任世界銀行駐中國代表的黃玉川在《華爾街日報》發(fā)表過文章,根據(jù)我們每年GDP的調(diào)整數(shù)據(jù),來推算中國人的“灰色收入”,規(guī)模也相當(dāng)巨大。
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