農(nóng)民持續(xù)受益難
配套工作是土地改革的保障，也是農(nóng)民持續(xù)受益的保障。土地流轉后，分紅和補償減少，農(nóng)民很難接受。如果缺乏配套工作，農(nóng)民的基本生活可能失去保障。因此，農(nóng)村土地流轉后集體經(jīng)濟如何保值增值，不斷增加農(nóng)民收入就成為農(nóng)村經(jīng)營者不得不面對的挑戰(zhàn)。
近幾年，南海區(qū)夏西村很多村民就對自己分紅收入的減少一直耿耿于懷。
一位伍姓村民告訴《中國經(jīng)濟周刊》，在幾年前，他的分紅收入還是7000多元。此后，收入一直在減少，去年他的分紅收入幾乎是在7000多元的基礎上“攔腰砍斷”。他覺得目前的夏西居委會的干部“沒能力”，就此，他還去夏西居委會質問和指責過當時的村干部和經(jīng)聯(lián)社成員。
上世紀90年代，經(jīng)聯(lián)社和經(jīng)濟社就已成立。如今，農(nóng)村股份合作制發(fā)展了20年，南海集體經(jīng)濟仍然沒有走出20年前的發(fā)展模式，即通過農(nóng)業(yè)土地出租、集體建設用地出租和物業(yè)出租收取租金的“三出租”模式。
在股份合作制的框架下，村民最忌諱的，就是分紅的減少。原南海市委政策研究室曾撰文指出：“股東關心的不是集體資產(chǎn)運營得好與壞，而是關心分紅的多少，誰分得多，就投誰的票。如今，農(nóng)村集體資產(chǎn)難以保值增值，給農(nóng)村基層干部造成相當大的壓力。”
剛剛被選為夏西村經(jīng)聯(lián)社社長的陳志輝向記者坦言，現(xiàn)在壓力很大。
南海區(qū)委政策研究室此前撰文指出，農(nóng)村股份合作制應該“堅持投資主體多元化，不斷改變資本的有機構成，提高產(chǎn)業(yè)的構成層次”。
只求穩(wěn)定而不提高農(nóng)村股份合作經(jīng)濟的發(fā)展模式，農(nóng)民分紅很難保值或提高。但在成都市三圣街道，農(nóng)民在將土地流轉給企業(yè)后，如何提高補償金額又面臨另外一種困境。
從2003年開始，三圣街道紅砂社區(qū)的土地就開始流轉，到了2007年，全社區(qū)共1800多畝已全部流轉給花木企業(yè)。在當時流轉合同上以農(nóng)民失地不失利的原則為農(nóng)民進行補償，每畝地或補償1000斤大米，或補償1000元錢。合同簽至2027年，其間補償數(shù)額每5年遞增10%。
協(xié)議簽訂當初，大米的價格每斤為0.8~1元錢。但是現(xiàn)在，物價漲了，大米最便宜也要2元多。按照協(xié)議的價格，現(xiàn)在只能每畝地補償1800元。協(xié)議已經(jīng)簽好了，補償太少怎么辦？社區(qū)黨委書記朱大順說，老百姓不愿意，我們只能去跟企業(yè)做工作，重新談補償標準。
朱大順回憶，2004年的時候，大米漲價，村集體在和企業(yè)反復磋商之后，每畝地調(diào)整到了1500元，最近又調(diào)整到了2100元，隨著物價的起伏，朱大順認為，雖然協(xié)商比較困難，但這些工作將持續(xù)下去。
在天津，農(nóng)民宅基地換房后，同樣面臨收益如何提高的問題。
多位村民向《中國經(jīng)濟周刊》表示，搬到城里之后，很多村民都失業(yè)了，沒有穩(wěn)定的工作，他們只能打短工，或待在家里。
葛沽鎮(zhèn)農(nóng)民人均耕地約為0.8畝，按照50000元一畝的土地補償款計算，每人可獲得耕地補償約40000元，再加上每人大約27800元的社會保險，每人總共獲得補償67800元。
開始，他們覺得這些錢不算少，但沒過多久他們就發(fā)現(xiàn)，一年的暖氣費、燃氣費、水費、物業(yè)管理費得花好幾千，物價也比農(nóng)村高。辛莊子村一位村民對記者說：“農(nóng)村有些事，500塊錢可能就夠了，在城里，1000塊錢可能都還不夠。”
“我們現(xiàn)在就是吃老本，要是沒工作，老本總有吃完的時候?！币晃淮迕裣颉吨袊?jīng)濟周刊》記者表達了自己的擔憂。
小產(chǎn)權房成改革之痛
一直以來，小產(chǎn)權房轉正是人們關注的焦點，由于小產(chǎn)權房規(guī)模巨大，屬于法律之外的另類產(chǎn)物，因此它已成為農(nóng)村集體土地流轉政策制定的難點。
2012年5月25日，國土資源部和廣東省政府共同在深圳召開的土地管理制度大會上，醞釀兩年的《深圳土地管理制度改革總體方案》正式公布。深圳市土地管理制度改革正式啟動。
這個被國土資源部部長徐紹史稱為“我國土地管理制度改革史上又一次里程碑式的重大抉擇”的改革，試點方案公布消息一出，立即引發(fā)了市場關注，被外界稱為“二次土改”。而改革關注的重點也很快聚焦于利益博弈最為尖銳的小產(chǎn)權房轉正問題上。此后，深圳市委常委、常務副市長呂銳鋒明確表態(tài)說：“這一解讀是不正確的。”
小產(chǎn)權房由來已久。上世紀90年代初，深圳對暫時難以開發(fā)的土地“繞道而行”，之后城中村的改造工作進展緩慢，大批在集體土地上建設的房屋，產(chǎn)權被鎮(zhèn)村認可，但不被法律承認。
楊遴杰告訴《中國經(jīng)濟周刊》，目前政府規(guī)定，城鎮(zhèn)人口不能在農(nóng)村購買農(nóng)民住宅、宅基地和小產(chǎn)權房。任何地方所進行的集體建設用地的流轉，都沒有放開房地產(chǎn)這一塊。
小產(chǎn)權房“不合規(guī)矩”，但在全國各地卻大量存在，很多人想買，很多人也想賣。
在成都郫縣，出租車司機指著街道兩邊的樓房告訴記者，這些都是小產(chǎn)權房。司機的一番話讓人聯(lián)想到了2009年郫縣小產(chǎn)權房“轉正”的說法。當年郫縣的一些小產(chǎn)權房在2008年汶川地震后申請購買了異地掛鉤周轉指標，從而成功“轉正”。
所謂“異地掛鉤周轉指標”，其實就是“城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少掛鉤”的方式，將都江堰、彭州等重災區(qū)的建設用地指標“平移”給成都其他地區(qū)。而郫縣在購買了一部分彭州、都江堰的指標后，將其中的小部分指標用在了對小產(chǎn)權房的處理上。在繳納相關的稅費以及土地出讓金后，小產(chǎn)權房即可辦理成大產(chǎn)權，而籌集的資金則用在了災后重建上。
然而，這次小產(chǎn)權房“轉正”工作曇花一現(xiàn)。郫縣國土局工作人員后來表示，大部分異地掛鉤周轉的土地指標要用于重要基礎設施、工程建設，所以供給小產(chǎn)權房的只是很小一部分。此后，小產(chǎn)權房轉正再也沒有下文。
2011年9月27日，國土資源部“原則同意”北京市開展集體建設用地建設租賃住房試點工作。據(jù)了解，唐家?guī)X地區(qū)試點工作，將由當?shù)卮迕窠M成土地股份制合作社，以合作社作為集體經(jīng)濟組織，履行占地開發(fā)手續(xù)。
如今，一年多時間過去了，2012年12月16日，《中國經(jīng)濟周刊》記者在唐家?guī)X時發(fā)現(xiàn)，租賃住房尚未開工，村民如何參與分成的細節(jié)仍未明確。有媒體分析認為，正是由于此次“試點”與“小產(chǎn)權房”有很大類似之處，所以，這項工作進展較慢。
小產(chǎn)權房轉正為何這么難？楊遴杰認為，這是因為小產(chǎn)權房說到底還是在集體建設用地上蓋的房子，而且是在集體土地的農(nóng)用地上蓋的房子，而農(nóng)用地上蓋房子本身就不合規(guī)。此外，政府也擔心小產(chǎn)權房沖擊到房地產(chǎn)市場。
我國現(xiàn)行的《土地管理法》第四十三條規(guī)定，農(nóng)村集體土地只能用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設三個方面。
楊遴杰指出：“按照現(xiàn)行法律規(guī)定，小產(chǎn)權房就是不合規(guī)的建筑。因為現(xiàn)有農(nóng)村集體土地的用途不包括為城市提供商品住宅這種用途?！?/p>
在區(qū)分占用耕地和集體建設用地的基礎上，將一部分農(nóng)民自建的小產(chǎn)權房合法化(比如用作保障房)，是近兩年來諸多業(yè)界學者的看法。十一屆全國政協(xié)委員郭松海等一些學者，曾連續(xù)多年就小產(chǎn)權房轉正問題，在全國兩會上遞交提案。國土資源部對此項提議一直未作明確表態(tài)。
專家認為，此次《土地管理法修正案草案》不會涉及這方面的內(nèi)容。小產(chǎn)權房或將繼續(xù)面臨被“嚴查”的命運，小產(chǎn)權房規(guī)模之大，涉及面之廣，已經(jīng)成為此輪農(nóng)村土地改革的難點。
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