調(diào)調(diào)漲漲，樓市已有“抗藥性”
最新的房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)讓購房者揪心，東方財(cái)富網(wǎng)一項(xiàng)針對近5000名網(wǎng)友的調(diào)查顯示，64.4%的人認(rèn)為房價(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲。
記者走訪了多家在售樓盤均發(fā)現(xiàn)，房價(jià)上漲預(yù)期仍舊強(qiáng)烈。“看過的一些熱點(diǎn)樓盤好幾個(gè)都是日光盤，讓人心慌，現(xiàn)在不出手恐怕更買不起。”在北京大興區(qū)一家樓盤看房的小胡說。這家樓盤的售樓員小龐說：“調(diào)控增加了買房者的成本和流程的復(fù)雜程度，房價(jià)該漲還得漲?！?/p>
“調(diào)控遏制了房價(jià)過快上漲的勢頭，但從三個(gè)月到半年左右的短期來看，房價(jià)溫和上漲的可能性仍較大?！敝袊康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟對記者說，“如果政府不采取進(jìn)一步措施，現(xiàn)階段房價(jià)很難出現(xiàn)拐點(diǎn)?！?/p>
十年調(diào)控，從調(diào)整投資性需求降溫樓市，到出手救市，再到調(diào)控重重加碼，祭出了一輪輪限購、限貸、限價(jià)、提高稅收的調(diào)控大旗。陳晟說，在這個(gè)長期調(diào)控過程中，京滬等一線城市部分地區(qū)房價(jià)翻一倍的區(qū)域比比皆是，房價(jià)合理回歸的預(yù)期并未穩(wěn)定。
北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心研究員尹斌認(rèn)為，調(diào)控政策在抑制樓市投機(jī)的同時(shí)，部分剛需及改善型需求者的購房門檻同時(shí)高企甚至被限購。目前的調(diào)控還處在應(yīng)當(dāng)狠抓落實(shí)的關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控措施既要控制房價(jià)過快增長，又要保障剛需人群不被調(diào)控“誤傷”。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛認(rèn)為，十年調(diào)控，政府出臺了很多方案，用了很多手法，可以說，簡單的、見效快的方式基本用過了，調(diào)控也開始遭遇越來越強(qiáng)的“抗藥性”。必須解決體制性的土地財(cái)政依賴、房地產(chǎn)稅收體制改革、房地產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)制度建設(shè)等“深層次”問題，“短期行政調(diào)控為長期制度建設(shè)贏得時(shí)間，才有意義?！?/p>
尹斌說，房地產(chǎn)也是投資市場，房子也具投資屬性，因此，房價(jià)不單純跟調(diào)控和供需有關(guān)，還和投資熱點(diǎn)及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢相關(guān)聯(lián)，比如流動(dòng)性過剩帶來的影響，老百姓又缺乏有效的投資渠道，房地產(chǎn)市場就很容易成為投資投機(jī)的“蓄水池”。（半月談網(wǎng)/記者 歐甸丘 烏夢達(dá) 劉敏）
樓市調(diào)控政策重估在即，“去行政化”將成方向？
從近日召開的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部會(huì)議透出信息，針對現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，有關(guān)方面正在研究和觀察。一段時(shí)間后，若調(diào)控效果無明顯起色，不排除調(diào)整政策的可能。
“新國五條”出臺至今已近兩月，多地樓市成交量暴跌，但房價(jià)上漲壓力仍存。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月70個(gè)大中城市中67個(gè)城市新建商品住宅（不含保障房）價(jià)格環(huán)比上漲。
分析人士認(rèn)為，政策出臺后，市場成交量出現(xiàn)大幅波動(dòng)，不少城市住房供應(yīng)量減少，房價(jià)上漲壓力猶存，恐使調(diào)控落入“越調(diào)越漲”的怪圈。
針對當(dāng)前市場變化，決策層正在研究評估，擬經(jīng)過一段時(shí)間觀察后，決定是否對政策進(jìn)行調(diào)整。
“新國五條”出臺后，個(gè)別條款引發(fā)市場爭議。其中，二手房個(gè)稅新政已致多地二手房成交量出現(xiàn)腰斬。各地在落實(shí)政策的過程中，也祭出“限價(jià)令”等行政色彩濃厚的手段，造成市場供應(yīng)短缺，房價(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈。
事實(shí)上，盡管政策條款嚴(yán)厲，但不少地方變相漲價(jià)等行為層出不窮，一定程度上削弱了政策效果。近期，北京等地頻繁拍出高價(jià)地，也凸顯出房企對后市的看漲心態(tài)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期決策層對房地產(chǎn)調(diào)控表態(tài)甚少，意在淡化調(diào)控并觀察效果。若未來房價(jià)繼續(xù)上漲，市場指標(biāo)始終沒有起色，不排除最快在今年下半年對政策的個(gè)別條款進(jìn)行調(diào)整。
在推進(jìn)城鎮(zhèn)化將繼續(xù)釋放大量住房需求的背景下，行政色彩濃厚的調(diào)控手段恐不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，進(jìn)而影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)走勢。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“去行政化”將成為未來調(diào)控方向。
房產(chǎn)稅可能是上述“長期調(diào)控”手段之一。多地房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案已經(jīng)上報(bào)，在上海、重慶試點(diǎn)兩年多之后，不排除該稅種年內(nèi)擴(kuò)大試點(diǎn)。
房產(chǎn)稅試點(diǎn)短期內(nèi)或小范圍擴(kuò)圍，且可能主要針對增量房屋征收。差別化信貸和稅收政策未來將成為常態(tài)。對于行政色彩濃厚的住房限購政策，可能伴隨土地、戶籍等制度的改革而逐步放開，但短期內(nèi)仍將存在。（中國證券報(bào)，記者 張敏）
樓市調(diào)控期盼更多市場手段
業(yè)界普遍認(rèn)為，中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場是“多種病癥并發(fā)”，單憑房產(chǎn)稅、交易稅等某一稅收都難以達(dá)到功效，需通過房產(chǎn)稅、交易稅等稅收政策與疏導(dǎo)市場政策的交替實(shí)施、配套運(yùn)用，“對癥下藥”才能實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場“藥到病除”。
2011年1月底，中國開始在上海、重慶啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。上海主要針對新購房超過人均60平方米的部分，稅率為0.4%、0.6%兩檔；重慶則偏重對存量、增量獨(dú)棟別墅以及新購高檔商品房征收，稅率為0.5%－1.2%。
據(jù)了解，兩地實(shí)行房產(chǎn)稅后，對遏制炒房投機(jī)、引導(dǎo)理性消費(fèi)起到了一定作用，但兩地房價(jià)仍“穩(wěn)中有升”。
在調(diào)控新政逐漸發(fā)力的同時(shí)，眾多學(xué)者及業(yè)內(nèi)人士表示，“國五條”以及地方細(xì)則征稅的對象、范圍存在“一刀切”問題。
“樓市調(diào)控的初衷是遏制投機(jī)炒房，但目前廣大改善性需求、剛性需求也被囊括在內(nèi)，成為征稅對象，各地細(xì)則普遍缺乏誠意?！敝袊康禺a(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長胡志剛說，只有通過征收房產(chǎn)稅來配合控制房價(jià)，才能幫助樓市實(shí)現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說，雖然房產(chǎn)稅對房價(jià)的打壓作用可能達(dá)不到部分人的預(yù)期，但對市場產(chǎn)生的影響將十分深遠(yuǎn)：對以投資為主要目的的購房者形成威懾，逼迫其出售或出租閑置房產(chǎn)，保障市民基本的居住性需求；緩解地方政府部門建保障房的壓力，獲得間接收益。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心主任陳杰認(rèn)為，房產(chǎn)稅究其本質(zhì)屬于財(cái)產(chǎn)性稅收，是對現(xiàn)行比較單一的稅制進(jìn)行補(bǔ)充與完善。通過房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)，一方面可縮小現(xiàn)階段過大的貧富差距，另一方面也可增加地方稅源，緩解地方政府對土地財(cái)政的依賴。
陳杰說，在房地產(chǎn)調(diào)控過程中過度的行政化調(diào)控只是權(quán)宜之計(jì)，隨著改革的逐步深化，行政調(diào)控將逐漸淡出，而房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)容無疑將有利于房地產(chǎn)市場長期制度建設(shè)。
廖英敏認(rèn)為，房產(chǎn)稅征收力度不可因過猛而傷及合理投資，需通過因地制宜的差別化來進(jìn)行“疏”與“堵”的結(jié)合。目前應(yīng)注重將房產(chǎn)稅制植入市場體系，注重房產(chǎn)稅在稅制結(jié)構(gòu)中的長遠(yuǎn)功能和作用，建立起一個(gè)全面完善的稅收體系。
胡志剛則建議，在房產(chǎn)稅政策出臺之前，一方面有關(guān)部門要緊鑼密鼓地制定房地產(chǎn)稅制的長遠(yuǎn)規(guī)劃和明年起步的實(shí)施方案，眼下先完成稅收的立法工作；另一方面對外繼續(xù)宣傳詮釋房地產(chǎn)稅制的遠(yuǎn)景打算。（半月談網(wǎng)/記者 程迪 李云路 秦華江）
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