對此，著名職業(yè)經(jīng)理人、港澳資訊CEO唐駿曾在《中國經(jīng)濟周刊》發(fā)文指出：“不同的時代，人們對高樓的欲望和目的是一樣的，他們都是為了展示自己國家或者城市強大的經(jīng)濟實力和科技水平。不斷建設(shè)的一座又一座摩天大樓，除了借此炫耀人類工業(yè)文明和科學(xué)技術(shù)的驕人成就之外，更是想展示這個國家和城市的經(jīng)濟、財富和時尚?！?/p>
“然而，與當(dāng)年的美國、日本相比，中國現(xiàn)在的‘高樓沖動’卻是另一番味道。如果說上世紀(jì)30年代的紐約需要通過高樓來顯示自己的經(jīng)濟和科技實力，而日本在60年代通過建設(shè)高樓來證明日本戰(zhàn)后的復(fù)蘇，那么當(dāng)今中國各大城市興建摩天高樓則是一種‘暴發(fā)戶’式的炫耀，更是一種不自信的表現(xiàn)，因為摩天大樓已經(jīng)不再是技術(shù)、先進、時尚和實力的唯一象征，這種模式已經(jīng)過時了?！?/p>
“如果想通過建造‘世界第一高樓’帶來‘名片效應(yīng)’，給世人留下一個城市印象，這是一個幼稚的思維方式。一個城市給別人留下沉淀的不是你擁有了‘世界第一高樓’，而是城市的規(guī)劃、交通、環(huán)境等公共服務(wù)，更是這個城市百姓的精神面貌和素質(zhì)?！?/p>
一場大火引發(fā)的高樓安全之憂
防火、防雷、防震、防風(fēng)、防腐蝕、防塌陷……摩天大樓都有高要求
且不論該不該建，事實是，已經(jīng)有大量的摩天大樓已經(jīng)拔地而起。而對于已建成的高樓而言，安全性就是第一道危機。首先，如此高的建筑對消防安全、建筑質(zhì)量安全等傳統(tǒng)建筑安全應(yīng)對機制無疑是較大的考驗。
2013年12月15日下午6時50分，位于廣州越秀區(qū)起義路217號的建業(yè)大廈發(fā)生火災(zāi)。廣州消防部門一共出動了27個中隊、58臺消防車，約350人在現(xiàn)場處置。次日早晨，大火已基本被撲滅，但樓體仍存坍塌危險。
經(jīng)查，建業(yè)大廈起火原因為電線短路。實際上，這座大樓備有一些消防設(shè)施，然而事發(fā)時，這些設(shè)施完全沒起到作用，以至于事發(fā)當(dāng)天雖然還在下雨，但依然難以阻止建業(yè)大廈就像一個起了火的燈籠一樣，被燒得通透。
記者了解到，早在2010年，建業(yè)大廈的小業(yè)主們曾向廣東省消防部門投訴，在大廈未進行規(guī)劃驗收和消防驗收的情況下，廣州信龍企業(yè)管理有限公司將整棟大廈出租做倉庫。大廈內(nèi)存在亂拉電線行為，甚至有員工在內(nèi)部生明火煮飯。2011年，業(yè)主們再次到廣州市建委投訴。而就在發(fā)生火災(zāi)一個多月前，建業(yè)大廈所在的越秀區(qū)，還派出副區(qū)長帶隊對建業(yè)大廈進行了督導(dǎo)檢查并且提出了整改要求。
可惜，所有這一切都無濟于事。
中國成達工程有限公司副總經(jīng)理尹渠軍告訴記者，高層建筑的消防安全性確實有較大隱患，不過國家專門出臺了消防安全方面的規(guī)定，只要建筑單位按照規(guī)定配置探頭監(jiān)測設(shè)備、感應(yīng)器、滅火器，另外配置疏散樓梯，能夠在危急關(guān)頭盡量減少損失。而且按照規(guī)定，高樓的門應(yīng)該是可以破門而入的，這樣在有危險時便于救人。但實際上，現(xiàn)在高樓里每間房子的門都十分結(jié)實，不利于救人。
嚴(yán)躍進表示，建業(yè)大廈火災(zāi)至少暴露了兩方面的安全隱患，一是開發(fā)方、建設(shè)方責(zé)任意識淡薄，未履行安全生產(chǎn)責(zé)任，致使安全設(shè)施配置不到位，甚至為了追求利潤而使用假冒偽劣建筑材料；二是負有檢查監(jiān)督義務(wù)的一些政府部門監(jiān)督工作不到位，甚至不排除有些部門工作人員主動放水。
一位建筑專家表示，在一般建筑中很普通甚至是不成問題的問題，在超高層建筑中都成了特殊問題。“其中，消防問題是最可怕的。且不說高層建筑對電力系統(tǒng)的高度依賴，高層建筑有大量縱深的樓梯間、電梯井，如果防火分隔存在問題，起火后將像一座座高聳的煙囪。一座100米高的高層建筑，在無阻擋的情況下，煙氣只用半分鐘就能順著豎向管井?dāng)U散到頂層，速度大約為水平方向的10倍以上。”
北京市消防局負責(zé)人透露：“高層建筑火災(zāi)救援是一個世界性難題，消防云梯一般只有100米高，如果300米的高樓出現(xiàn)火災(zāi)，無法進行救援，除非動用直升機滅火，而現(xiàn)今我國有多少城市消防隊配備有直升機？高層逃生的可能幾乎為零?！?/p>
除了消防，高層建筑的防雷、防震、防風(fēng)指標(biāo)也要求很高。層級越高，電擊情況越多，一棟超過100米的建筑物，一般情況其年預(yù)計雷擊次數(shù)超過0.25次；強烈的地震能在一瞬間讓摩天大樓毀于一旦；而強風(fēng)在某些情況下可能是甚于強震的災(zāi)難。此外，由于高處的濕度、風(fēng)力影響，對建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造、防腐蝕等方面也提出了更高的要求。
據(jù)媒體2013年3月14日報道，深圳建筑市場存在違規(guī)使用不合格海砂現(xiàn)象，海砂中含有氯離子，一旦超標(biāo)，將嚴(yán)重腐蝕混凝土中的鋼筋，破壞建筑的混凝土結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生安全隱患。而開發(fā)商之所以選擇海砂做建筑混凝土，是因為它可以節(jié)省一半的成本。而這種海砂，有可能流入在建的深圳平安國際金融中心等項目。
雖然后來經(jīng)過抽芯檢測，結(jié)果顯示，平安國際金融中心混凝土氯離子含量符合標(biāo)準(zhǔn)要求，不涉及海砂問題，但人們因此發(fā)現(xiàn)，摩天大樓也不可避免地存在質(zhì)量風(fēng)險。
目前越來越多的鋼結(jié)構(gòu)高樓，雖然在防震、防風(fēng)方面有天然的優(yōu)勢，但難免面臨此類建筑的質(zhì)量通病，如原材料變形、垂直度偏差、焊接變形、結(jié)構(gòu)校正等問題。
摩天大樓的另一個安全問題是地面沉降。記者了解到，我國一棟在建的摩天大樓附近出現(xiàn)了4米左右的裂縫，其原因就是“地面超載”，即地面的承受力已經(jīng)超負荷，而地面的塌陷裂縫反過來對高層建筑又會帶來安全隱患。以上海陸家嘴為例，該區(qū)域已建成了約100座大廈，其中金茂大廈、環(huán)球金融中心、上海國際會議中心以及在建中的上海中心大廈都是高度位居世界前列的摩天大樓，其地面承受的壓力無疑較大，以至陸家嘴部分地段已經(jīng)出現(xiàn)了沉降反應(yīng)。
總而言之，要把安全隱患和風(fēng)險降到最低，前期投入便降不下來，對開發(fā)商的資金、技術(shù)、管理要求也更高。以武漢綠地中心為例，在應(yīng)對傳統(tǒng)的建筑安全方面，大樓設(shè)立消防控制中心，通過增加逃生通道、設(shè)立避難層，解決超高層消防難題。萬一發(fā)生火災(zāi)，電梯還可進入安全模式，直接將人送到指定樓層，確保安全。而在應(yīng)對非傳統(tǒng)安全因素方面，比如恐怖襲擊、戰(zhàn)爭危機等，綠地中心也做了一些防護措施，作為反恐措施，當(dāng)綠地中心大樓部分結(jié)構(gòu)受損時，不會影響其他部分。綠地集團董事長張玉良向《中國經(jīng)濟周刊》指出，現(xiàn)在的摩天大樓，無論是對技術(shù)、節(jié)能減排，還是消防安全設(shè)備，乃至后期管理都提出了更高的要求。
而近年來，隨著摩天大樓熱在各地興起，一些此前很少開發(fā)摩天大樓的“新手”，也開始進軍摩天大樓開發(fā)領(lǐng)域。甚至一些在低層建筑甚至是別墅產(chǎn)品中出現(xiàn)大面積嚴(yán)重質(zhì)量問題的開發(fā)商也加入其中。
中國能否破解“勞倫斯魔咒”？
“興建摩天大樓一般始于容易獲得大量資金的狂熱期，但通常都最終陷入衰退”
記者了解到，一般30層以下的高層建筑的建筑成本是每平方米兩三千元，但摩天大樓的建筑(152米以上)成本最低也在5000元/平方米左右，造價高的將達到1萬元/平方米，甚至更高。
嚴(yán)躍進表示，確保真正安全，意味著資金的大手筆投入，沒有資金就無法保證最好的設(shè)施。但大投入也意味著，摩天大樓的設(shè)計、設(shè)備、建筑、監(jiān)理等成本比一般的建筑要高很多，進而決定日后的運營、維護壓力比較大。
摩天大樓就是用金錢堆出來的。
因此，建設(shè)摩天大樓極為考驗開發(fā)商的資金實力。一般而言，一棟摩天大樓的建設(shè)資金都在數(shù)十億元，這一數(shù)字還是比較考驗開發(fā)商實力的。對于開發(fā)商而言，建設(shè)摩天大樓的資金總體看要么來自自有資金，要么是借貸，要么采取二者組合的方式。目前已建成的北京國貿(mào)三期就是采用了組合的方式，其融資方式是通過公司自有資金、已發(fā)行的人民幣10億元公司債券，以及中國建設(shè)銀行提供的近30 億元人民幣長期貸款。
但并不是所有開發(fā)商都能解決資金難題。在邯鄲融通國際項目，當(dāng)記者表示有購買意向時，銷售人員說，這個項目目前還未正式開盤，因為沒有拿到銷售許可證，不過客戶可以與項目方簽一個融資協(xié)議，即客戶可以交5萬元錢，一年后開發(fā)商返利5000元，年利潤高達10%，正式開盤時還可以提前通知客戶。
銷售人員透露，由于目前資金實力有限，所以用售樓的名義融資?！爸灰覀冺椖块_始銷售了，很快就可以還融資的錢?！?/p>
銷售人員說的“融資”，即開發(fā)商和投資人簽訂一個回購合同，開發(fā)商將一定面積的房產(chǎn)抵押給投資人，開發(fā)商到期以還本付息的方式將抵押的房產(chǎn)回購。
當(dāng)記者表達了這是否涉及非法集資的疑問時，銷售人員表示不太清楚。
在銷售現(xiàn)場，記者并未看到相關(guān)部門對于該項目融資行為的審批。相反，近期住建部在集中打擊一些“利用房地產(chǎn)項目開發(fā)進行非法集資”活動。
住建部2013年11月底指出，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)非法集資，主要有以下三種模式：一是以分割銷售商鋪并承諾售后包租的形式非法集資。二是以預(yù)售房屋的形式非法集資。三是利用房地產(chǎn)項目開發(fā)進行非法集資。具體手段是：房地產(chǎn)企業(yè)自己或者是通過中介公司向社會公眾融資，承諾給予遠高于銀行同期利率的高額利息，有的還以一定的資產(chǎn)作為抵押。在支付方式上，通常是先付給集資人利息，到期后再還本金。
“這肯定是違規(guī)操作，很多摩天大樓都是這么操作，又不是我們一家?！?融通國際項目銷售人員告訴記者。
如此看來，各地建摩天大樓并不都是“不差錢”，相反，而有些是“很差錢”。而且，即便是大樓如愿建起來了，運營、賺錢是更大的問題。畢竟，資本要追求回報。
第一太平戴維斯北京區(qū)域研究及顧問部主管王瓊告訴《中國經(jīng)濟周刊》，目前，有一些摩天大樓屬于持有出租，有一些是出售。對于一線城市的摩天大樓而言，其主要風(fēng)險來自于市場，因為市場租賃狀況會隨著經(jīng)濟周期的波動而波動。另外，一線城市的運營成本、建筑成本更高，資金平衡難度更大。
戴德梁行華北區(qū)研究部主管魏東向記者表示，想成功運營摩天大樓并非一件易事。摩天大樓的生存狀況主要取決于三個因素，一是產(chǎn)品業(yè)態(tài)，二是一個城市的商業(yè)水平，三是一個城市高端寫字樓的供求關(guān)系。而從根本上來看，還是取決于一個國家、地區(qū)乃至全球的經(jīng)濟形勢。
以北京國貿(mào)三期為例，該項目租售人員告訴《中國經(jīng)濟周刊》，其租金能達到每平方米每月800元，但這與北京經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、市場容量和供應(yīng)狀況密切相關(guān)。
而對于全國各地，尤其是很多三四線城市都在上馬的摩天大樓，嚴(yán)躍進直言，這些摩天大樓能否安全脫手，存在極大的疑問?！霸谌木€城市，僅僅摩天大樓的建筑成本，很可能比周邊的房價要高。”
有觀察人士指出，邯鄲市國際文化創(chuàng)意大廈周邊房價只有不到5000元/平方米，而如果在該地建設(shè)338米高的高樓，僅僅是建筑成本這一項，就要比周邊房價高，如果加上融資成本、營銷成本，其建造成本將很可能達到周邊房價的1.5倍甚至是2倍。成本高，銷售價格自然高，這個項目即使建設(shè)起來了，有人買嗎？
摩天大樓自身的建造、運營困難還只是危機的一個層面，更深層的問題是，隨著這波摩天大樓的建設(shè)熱潮，我國是否會陷入“勞倫斯魔咒”？
經(jīng)濟學(xué)家安德魯·勞倫斯十余年前將世界上那些最高的摩天大樓的建設(shè)與多場經(jīng)濟危機做了關(guān)聯(lián)研究：紐約帝國大廈和克萊斯勒大廈的落成揭開了20世紀(jì)30年代大蕭條的序幕；紐約世貿(mào)雙塔成為1973年石油危機的前奏；馬來西亞吉隆坡的國營石油公司雙子塔建成之后，也發(fā)生了1997年亞洲金融危機。最近一次，則是“世界第一高樓”哈利法塔，這座高樓于2009年末完工時，正趕上迪拜債務(wù)危機。
勞倫斯表示，興建摩天大樓和其他類型高層建筑一般始于容易獲得大量資金的狂熱期，但通常都“最終陷入衰退”，這即是“勞倫斯魔咒”。
有分析人士表示，近幾年中國各地大建“第一高樓”，的確是處于容易獲得大量資金的時期。但很顯然，未來幾年，能夠投入的資金不會像以前那么多了。
嚴(yán)躍進指出，一旦摩天大樓真正遭遇資金難題和運營困境，其命運將難以逃脫最終毀滅的軌跡，拔地而起未久便掉進陷阱里：先是賣了一部分賣不動了，繼而停工，然后長時間爛尾，最終建筑質(zhì)量也會出現(xiàn)問題。
也有專家指出，“勞倫斯魔咒”的說法，如同城市研究領(lǐng)域里的很多概念一樣，都是建立在經(jīng)驗主義的基礎(chǔ)之上，不一定必然出現(xiàn)，也不一定現(xiàn)在就出現(xiàn)。摩天大樓并不是預(yù)測經(jīng)濟是否衰退的唯一指標(biāo)、準(zhǔn)確指標(biāo)，使用效率和負債率才是真正的問題。
對此，張玉良表示：“放到全球去看，并不是說造了高樓，經(jīng)濟就下來了。從根本上看，還是取決于中國的經(jīng)濟，中國經(jīng)濟未來會有很大的增長，尤其是十八屆三中全會提出了深化改革的方向和具體思路，這將形成經(jīng)濟的持續(xù)利好?！?記者 劉德炳)
相關(guān)新聞
更多>>
