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鄭東新區(qū)億元樓宇達到29棟 一棟樓堪比一個開發(fā)區(qū)

2017年09月20日06:59  來源:大河網(wǎng)-河南商報

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鄭東新區(qū)億元樓宇達到29棟 一棟樓堪比一個開發(fā)區(qū)

  作者:鄭東新區(qū)樓宇經(jīng)濟辦公室副主任徐會軍

  鄭東新區(qū)樓宇經(jīng)濟辦公室李林林

  鄭東新區(qū)管委會辦公室李紅留

  河南商報記者 宋曉珊/整理 侯建勛/圖

  2012年,鄭東新區(qū)樓宇經(jīng)濟初成規(guī)模。五年來,鄭東新區(qū)樓宇經(jīng)濟已經(jīng)成長為“納稅巨人”,最新數(shù)據(jù)顯示:2016年樓宇經(jīng)濟,扛起了鄭東新區(qū)一半以上的納稅額,億元樓宇達到29棟,10億元樓宇3棟。很多單座樓宇比中西部一個中等規(guī)模開發(fā)區(qū)的稅收貢獻能力還強。

  一、商務(wù)樓宇資源及產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

  截至2016年底,鄭東新區(qū)商務(wù)樓宇共292棟,總建筑面積1156萬平方米。其中,已建成樓宇183棟,建筑面積822萬平方米,在建樓宇109棟, 建筑面積334萬平方米。

鄭東新區(qū)億元樓宇達到29棟 一棟樓堪比一個開發(fā)區(qū)

  (一)商務(wù)樓宇運營及管理情況

  出租情況:建成樓宇主要分布在CBD、金水路沿線、商都路沿線及高鐵站西廣場等4個區(qū)域,出租率72.5%,空置面積約225.7萬平方米。

  其中,CBD區(qū)域建成投用樓宇47棟,總建筑面積237.6萬平方米,出租率83%,空置面積約42.5萬平方米,租金1.5-5元/平方米/天;金水路沿線區(qū)域建成投用樓宇63棟,總建筑面積148萬平方米,出租率72%,空置面積約41.4萬平方米,租金1.7-3.5元/平方米/天;商都路沿線區(qū)域建成投用樓宇25棟,總建筑面積98.5萬平方米,出租率87%,空置面積約12.8萬平方米,租金1.2-2.5元/平方米/天;高鐵站西廣場建成投用樓宇44棟,總建筑面積338萬平方米,出租率62%,空置面積約129萬平方米,租金1.5-5元/平方米/天。

  樓宇品質(zhì)及物業(yè)服務(wù):建成樓宇LEED認證注冊項目11個,獲得銀級認證項目5個,分別為美盛中心(2棟)、楷林IFC(4棟)、文化產(chǎn)業(yè)大廈(2棟)、建正東方中心(4棟)、中國移動河南總部大樓(1棟),總建筑面積87.7萬平方米。其中,由世邦魏理仕、戴德梁行、仲量聯(lián)行等國家一級(含)以上資質(zhì)物業(yè)管理的樓宇面積達349.5萬平方米,占投用總面積的46.4%。9月1日,鄭東新區(qū)管委會與畢馬威中國舉行簽約儀式,這也標志著全球四大國際會計師事務(wù)所有望在今年年內(nèi)全部入駐東區(qū)。

  (二)商務(wù)樓宇產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

  入駐企業(yè):目前,商務(wù)樓宇內(nèi)入駐企業(yè)涵蓋房地產(chǎn)、金融、商貿(mào)、科研、商務(wù)服務(wù)業(yè)等企業(yè)4.4萬余家,產(chǎn)生的稅收占東區(qū)全年稅收總額的52.2%。入駐渣打銀行、拜耳醫(yī)藥等世界500強企業(yè)及其分支機構(gòu)53家;中信銀行、中國外運等中國500強企業(yè)及其分支機構(gòu)69家;中原證券、泛韓物流、大唐科技等上市公司153家;河南能源化工、天瑞集團等集團總部34家。

  億元樓宇:形成全口徑稅收達129億元。其中,10億元樓宇3棟(國龍大廈、鄭州銀行、中原廣發(fā)大廈),5億元樓宇7棟(電子商務(wù)大廈、藍碼大廈、聯(lián)合中心大廈、期貨大廈、中科金座、中信銀行大廈、人保大廈),億元樓宇19棟。2017年底,億元樓宇有望突破30棟 。

  特色樓宇:目前,鄭東新區(qū)現(xiàn)已形成特色樓宇23棟。其中有,以中國銀行、鄭州銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中原廣發(fā)金融大廈等為主的17棟金融保險特色樓宇;以美盛中心為主的3棟總部樓;以電子商務(wù)大廈為主的1棟電商樓;以文化產(chǎn)業(yè)大廈、中原出版大廈為主的2棟文化傳媒樓。

  二、商務(wù)樓宇經(jīng)營模式

  目前,鄭東新區(qū)商務(wù)樓宇經(jīng)營模式主要有三種。

  一是開發(fā)商自持運營。如:文化產(chǎn)業(yè)大廈、世博大廈,項目租金維持在2.5-3.5元/平方米/天,出租率達90%以上,運營效果顯著。

  二是散售后開發(fā)商經(jīng)營管理。如:綠地中心、綠地新都匯、綠地原盛國際、楷林IFC等,項目租金維持在2-3.5元/平方米/天,個別品質(zhì)樓宇租金在4元以上,出租率維持在60%左右,運營壓力明顯。

  三是散售后業(yè)主自主經(jīng)營。如:路勁大廈、升龍廣場等,項目租金維持在1.5-2元/平方米/天,個別樓宇租金甚至低于1.5元,出租率不穩(wěn)定,抗市場風險能力弱。

  其中,以第三種模式經(jīng)營的樓宇體量最大。

  三、樓宇經(jīng)濟發(fā)展過程中存在的問題

  伴隨鄭東新區(qū)開發(fā)建設(shè),東區(qū)的樓宇經(jīng)濟在經(jīng)歷從無到有、由小到大、由分散到集中的過程中也凸顯出以下三個方面的問題:

  (一)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化問題

  一是樓宇內(nèi)入駐行業(yè)多元性欠缺,房地產(chǎn)、金融、能源類企業(yè)是產(chǎn)值貢獻主力,商貿(mào)業(yè)、制造業(yè)總部、商務(wù)服務(wù)業(yè)等活力尚顯不足;二是企業(yè)層次不高,中小企業(yè)占比較高,入駐辦公企業(yè)以省內(nèi)本地企業(yè)為主;三是樓宇稅收貢獻率不高,樓宇運營單位對企業(yè)的業(yè)態(tài)、規(guī)模以及工商、稅務(wù)落地情況幾乎不考慮,導(dǎo)致“入駐率”提高、稅收“貢獻率”降低的情況出現(xiàn)。

  (二)樓宇升級及去庫存問題

  一是短期內(nèi)大規(guī)模的樓宇入市在供應(yīng)時序上的不平衡,導(dǎo)致整體空置率提升、租金下滑,去庫存壓力較大;二是現(xiàn)存的分割銷售為主的經(jīng)營模式阻礙物業(yè)增值,也不利于大企業(yè)的進駐和產(chǎn)業(yè)的集聚;三是自持物業(yè)與散售物業(yè)兩極分化嚴重,散售物業(yè)嚴重拖滯樓宇經(jīng)濟發(fā)展;四是偏低的商業(yè)配套、高昂的居住成本阻礙樓宇升級換代。

  (三)產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化問題

  一是隨著龍湖、龍子湖、高鐵站等板塊的陸續(xù)建成投用,CBD金融總部和中小企業(yè)將陸續(xù)外逃,CBD區(qū)域的遠期產(chǎn)業(yè)定位問題凸顯;二是總部經(jīng)濟地位未顯現(xiàn),入駐企業(yè)多以中小企業(yè)為主,大企業(yè)總部數(shù)量較少,樓宇經(jīng)濟貢獻價值與樓宇品質(zhì)不匹配。

  四、下一步工作計劃

  (一)制定鄭東新區(qū)樓宇經(jīng)濟標準體系

  協(xié)助鄭東新區(qū)質(zhì)監(jiān)局開展鄭東新區(qū)國家新型城鎮(zhèn)化標準化試點工作,開展樓宇經(jīng)濟標準化試點,制定鄭東新區(qū)樓宇經(jīng)濟標準體系,形成有效的樓宇經(jīng)濟發(fā)展技術(shù)規(guī)范。

  (二)落實政策支持

  按照《鄭東新區(qū)促進樓宇經(jīng)濟發(fā)展的若干辦法(暫行)》及實施細則的要求,有序開展樓宇經(jīng)濟政策的兌現(xiàn)工作,鼓勵引導(dǎo)樓宇經(jīng)營單位提前謀劃樓宇產(chǎn)業(yè)定位、提高物業(yè)管理水平、提升樓宇品質(zhì)。

  (三)開展“二次招商”

  按照國家“去庫存”要求,結(jié)合鄭東新區(qū)招商引資、產(chǎn)業(yè)培育工作,梳理目標企業(yè),聯(lián)合招商部門、轄區(qū)辦事處、樓宇經(jīng)營單位開展商務(wù)樓宇“二次招商”工作,向樓內(nèi)引進總部、金融、商貿(mào)、科研、高端中介類企業(yè)。

  (四)成立樓宇經(jīng)濟發(fā)展聯(lián)盟

  聯(lián)系對接轄區(qū)樓宇開發(fā)企業(yè)、經(jīng)營單位,成立鄭東新區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展聯(lián)盟,為轄區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展搭建新的交流平臺。目前,已結(jié)合工作實際起草了《鄭州市鄭東新區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展聯(lián)盟章程(草案)》。

  (五)加大對鄭東新區(qū)樓宇經(jīng)濟宣傳力度

  建立對外推介平臺,利用各類媒介及時推送、發(fā)布鄭東新區(qū)商務(wù)樓宇信息,拓寬樓宇經(jīng)濟的發(fā)展空間。同時,聯(lián)系各級新聞媒體,對東區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況進行系列報道,提高鄭東新區(qū)的知名度。

文章關(guān)鍵詞:鄭東新區(qū);樓宇經(jīng)濟;中原證券;LEED;空置面積 責編:彭向華
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