作者：鄭東新區(qū)樓宇經(jīng)濟辦公室副主任徐會軍

　　鄭東新區(qū)樓宇經(jīng)濟辦公室李林林

　　鄭東新區(qū)管委會辦公室李紅留

　　河南商報記者 宋曉珊/整理 侯建勛/圖

　　2012年，鄭東新區(qū)樓宇經(jīng)濟初成規(guī)模。五年來，鄭東新區(qū)樓宇經(jīng)濟已經(jīng)成長為“納稅巨人”，最新數(shù)據(jù)顯示：2016年樓宇經(jīng)濟，扛起了鄭東新區(qū)一半以上的納稅額，億元樓宇達到29棟，10億元樓宇3棟。很多單座樓宇比中西部一個中等規(guī)模開發(fā)區(qū)的稅收貢獻能力還強。

　　一、商務(wù)樓宇資源及產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　截至2016年底，鄭東新區(qū)商務(wù)樓宇共292棟，總建筑面積1156萬平方米。其中，已建成樓宇183棟，建筑面積822萬平方米，在建樓宇109棟, 建筑面積334萬平方米。

　　（一）商務(wù)樓宇運營及管理情況

　　出租情況：建成樓宇主要分布在CBD、金水路沿線、商都路沿線及高鐵站西廣場等4個區(qū)域，出租率72.5%，空置面積約225.7萬平方米。

　　其中，CBD區(qū)域建成投用樓宇47棟，總建筑面積237.6萬平方米，出租率83%，空置面積約42.5萬平方米，租金1.5-5元/平方米/天；金水路沿線區(qū)域建成投用樓宇63棟，總建筑面積148萬平方米，出租率72%，空置面積約41.4萬平方米，租金1.7-3.5元/平方米/天；商都路沿線區(qū)域建成投用樓宇25棟，總建筑面積98.5萬平方米，出租率87%，空置面積約12.8萬平方米，租金1.2-2.5元/平方米/天；高鐵站西廣場建成投用樓宇44棟，總建筑面積338萬平方米，出租率62%，空置面積約129萬平方米，租金1.5-5元/平方米/天。

　　樓宇品質(zhì)及物業(yè)服務(wù)：建成樓宇LEED認證注冊項目11個，獲得銀級認證項目5個，分別為美盛中心（2棟）、楷林IFC（4棟）、文化產(chǎn)業(yè)大廈（2棟）、建正東方中心（4棟）、中國移動河南總部大樓（1棟），總建筑面積87.7萬平方米。其中，由世邦魏理仕、戴德梁行、仲量聯(lián)行等國家一級（含）以上資質(zhì)物業(yè)管理的樓宇面積達349.5萬平方米，占投用總面積的46.4%。9月1日，鄭東新區(qū)管委會與畢馬威中國舉行簽約儀式，這也標志著全球四大國際會計師事務(wù)所有望在今年年內(nèi)全部入駐東區(qū)。

　　（二）商務(wù)樓宇產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

　　入駐企業(yè)：目前，商務(wù)樓宇內(nèi)入駐企業(yè)涵蓋房地產(chǎn)、金融、商貿(mào)、科研、商務(wù)服務(wù)業(yè)等企業(yè)4.4萬余家，產(chǎn)生的稅收占東區(qū)全年稅收總額的52.2%。入駐渣打銀行、拜耳醫(yī)藥等世界500強企業(yè)及其分支機構(gòu)53家；中信銀行、中國外運等中國500強企業(yè)及其分支機構(gòu)69家；中原證券、泛韓物流、大唐科技等上市公司153家；河南能源化工、天瑞集團等集團總部34家。

　　億元樓宇：形成全口徑稅收達129億元。其中，10億元樓宇3棟（國龍大廈、鄭州銀行、中原廣發(fā)大廈），5億元樓宇7棟（電子商務(wù)大廈、藍碼大廈、聯(lián)合中心大廈、期貨大廈、中科金座、中信銀行大廈、人保大廈），億元樓宇19棟。2017年底，億元樓宇有望突破30棟 。

　　特色樓宇：目前，鄭東新區(qū)現(xiàn)已形成特色樓宇23棟。其中有，以中國銀行、鄭州銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中原廣發(fā)金融大廈等為主的17棟金融保險特色樓宇；以美盛中心為主的3棟總部樓；以電子商務(wù)大廈為主的1棟電商樓；以文化產(chǎn)業(yè)大廈、中原出版大廈為主的2棟文化傳媒樓。

　　二、商務(wù)樓宇經(jīng)營模式

　　目前，鄭東新區(qū)商務(wù)樓宇經(jīng)營模式主要有三種。

　　一是開發(fā)商自持運營。如：文化產(chǎn)業(yè)大廈、世博大廈，項目租金維持在2.5-3.5元/平方米/天，出租率達90%以上，運營效果顯著。

　　二是散售后開發(fā)商經(jīng)營管理。如：綠地中心、綠地新都匯、綠地原盛國際、楷林IFC等，項目租金維持在2-3.5元/平方米/天，個別品質(zhì)樓宇租金在4元以上，出租率維持在60%左右，運營壓力明顯。

　　三是散售后業(yè)主自主經(jīng)營。如：路勁大廈、升龍廣場等，項目租金維持在1.5-2元/平方米/天，個別樓宇租金甚至低于1.5元，出租率不穩(wěn)定，抗市場風險能力弱。

　　其中，以第三種模式經(jīng)營的樓宇體量最大。

　　三、樓宇經(jīng)濟發(fā)展過程中存在的問題

　　伴隨鄭東新區(qū)開發(fā)建設(shè)，東區(qū)的樓宇經(jīng)濟在經(jīng)歷從無到有、由小到大、由分散到集中的過程中也凸顯出以下三個方面的問題：

　　（一）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化問題

　　一是樓宇內(nèi)入駐行業(yè)多元性欠缺，房地產(chǎn)、金融、能源類企業(yè)是產(chǎn)值貢獻主力，商貿(mào)業(yè)、制造業(yè)總部、商務(wù)服務(wù)業(yè)等活力尚顯不足；二是企業(yè)層次不高，中小企業(yè)占比較高，入駐辦公企業(yè)以省內(nèi)本地企業(yè)為主；三是樓宇稅收貢獻率不高，樓宇運營單位對企業(yè)的業(yè)態(tài)、規(guī)模以及工商、稅務(wù)落地情況幾乎不考慮，導(dǎo)致“入駐率”提高、稅收“貢獻率”降低的情況出現(xiàn)。

　　（二）樓宇升級及去庫存問題

　　一是短期內(nèi)大規(guī)模的樓宇入市在供應(yīng)時序上的不平衡，導(dǎo)致整體空置率提升、租金下滑，去庫存壓力較大；二是現(xiàn)存的分割銷售為主的經(jīng)營模式阻礙物業(yè)增值，也不利于大企業(yè)的進駐和產(chǎn)業(yè)的集聚；三是自持物業(yè)與散售物業(yè)兩極分化嚴重，散售物業(yè)嚴重拖滯樓宇經(jīng)濟發(fā)展；四是偏低的商業(yè)配套、高昂的居住成本阻礙樓宇升級換代。

　　（三）產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化問題

　　一是隨著龍湖、龍子湖、高鐵站等板塊的陸續(xù)建成投用，CBD金融總部和中小企業(yè)將陸續(xù)外逃，CBD區(qū)域的遠期產(chǎn)業(yè)定位問題凸顯；二是總部經(jīng)濟地位未顯現(xiàn)，入駐企業(yè)多以中小企業(yè)為主，大企業(yè)總部數(shù)量較少，樓宇經(jīng)濟貢獻價值與樓宇品質(zhì)不匹配。

　　四、下一步工作計劃

　　（一）制定鄭東新區(qū)樓宇經(jīng)濟標準體系

　　協(xié)助鄭東新區(qū)質(zhì)監(jiān)局開展鄭東新區(qū)國家新型城鎮(zhèn)化標準化試點工作，開展樓宇經(jīng)濟標準化試點，制定鄭東新區(qū)樓宇經(jīng)濟標準體系，形成有效的樓宇經(jīng)濟發(fā)展技術(shù)規(guī)范。

　　（二）落實政策支持

　　按照《鄭東新區(qū)促進樓宇經(jīng)濟發(fā)展的若干辦法（暫行）》及實施細則的要求，有序開展樓宇經(jīng)濟政策的兌現(xiàn)工作，鼓勵引導(dǎo)樓宇經(jīng)營單位提前謀劃樓宇產(chǎn)業(yè)定位、提高物業(yè)管理水平、提升樓宇品質(zhì)。

　　（三）開展“二次招商”

　　按照國家“去庫存”要求，結(jié)合鄭東新區(qū)招商引資、產(chǎn)業(yè)培育工作，梳理目標企業(yè)，聯(lián)合招商部門、轄區(qū)辦事處、樓宇經(jīng)營單位開展商務(wù)樓宇“二次招商”工作，向樓內(nèi)引進總部、金融、商貿(mào)、科研、高端中介類企業(yè)。

　　（四）成立樓宇經(jīng)濟發(fā)展聯(lián)盟

　　聯(lián)系對接轄區(qū)樓宇開發(fā)企業(yè)、經(jīng)營單位，成立鄭東新區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展聯(lián)盟，為轄區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展搭建新的交流平臺。目前，已結(jié)合工作實際起草了《鄭州市鄭東新區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展聯(lián)盟章程（草案）》。

　　（五）加大對鄭東新區(qū)樓宇經(jīng)濟宣傳力度

　　建立對外推介平臺，利用各類媒介及時推送、發(fā)布鄭東新區(qū)商務(wù)樓宇信息，拓寬樓宇經(jīng)濟的發(fā)展空間。同時，聯(lián)系各級新聞媒體，對東區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況進行系列報道，提高鄭東新區(qū)的知名度。