住房租賃管理?xiàng)l例發(fā)布住建部打響長(zhǎng)效機(jī)制重要一槍

2017-05-24 08:54 來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)

[摘要] 美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)際的住房平均租金回報(bào)率在7%左右，中國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的嚴(yán)重發(fā)展不足，過(guò)低的租金回報(bào)率激發(fā)了炒作行為的盛行。1945~1977年，日本新建的2854萬(wàn)套住宅中，由公營(yíng)、公團(tuán)、企業(yè)等政府或非營(yíng)利組織建設(shè)的占31%，60~70年代占比超過(guò)40%，其中超過(guò)70%的用來(lái)出租。

　　二則，政府公租等機(jī)構(gòu)租賃必須要占到一定份額。前面所言，政府公租等機(jī)構(gòu)租賃是降低租金、穩(wěn)定供應(yīng)和引導(dǎo)租賃市場(chǎng)的“壓艙石”。目前，我國(guó)公租占比很低?！傲铡睌?shù)據(jù)顯示，我國(guó)25.8%的城市居民租住住房，89.5%的可出租房屋來(lái)自私人出租住宅。2010年，基于北京租客的網(wǎng)調(diào)顯示，租賃關(guān)系以個(gè)體房東直租為主，個(gè)體房東直租和個(gè)體二房東轉(zhuǎn)租的比重超過(guò)80%；只有約6%的租賃住房來(lái)自機(jī)構(gòu)出租，主要的機(jī)構(gòu)出租是就業(yè)單位（4%）和房管部門（2%）。

　　我國(guó)機(jī)構(gòu)租賃不足有三大原因，一是政府公租房供應(yīng)少，帶頭作用不足；二是地價(jià)和財(cái)務(wù)成本高，相比開發(fā)和銷售，租賃收益太低，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出；三是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率太高。發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃，首先要強(qiáng)化政府的職能和帶頭作用；其次要去除經(jīng)濟(jì)對(duì)投資（特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資）的依賴。投資是資金短期密集型的，投資依賴、房地產(chǎn)開發(fā)依賴下降了，資金需求下降了，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率也就下降了；最后，當(dāng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率下降，社會(huì)資金對(duì)有穩(wěn)定長(zhǎng)期可靠收益的租賃投資的興趣就上升了，要借助于稅收優(yōu)惠、證券化或信托投資基金（REITs）因勢(shì)利導(dǎo)。

　　三則，各級(jí)政府要從吸引和留住人口，“降成本”供給側(cè)改革的角度，看待發(fā)展租賃市場(chǎng)的投入產(chǎn)出效應(yīng)。在城市化“下半場(chǎng)”，進(jìn)城人口、紅利人口都在減少，哪個(gè)城市能吸引到人口流入，哪個(gè)城市的集聚效應(yīng)就更大、競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)。衣食住行中住的成本最大，較低的居住成本，無(wú)疑是吸引和留住人口的利器。同時(shí)，房?jī)r(jià)和租金是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)成本，也是人工、物流和倉(cāng)儲(chǔ)成本上升的罪魁禍?zhǔn)祝餍懈鳂I(yè)都受到租金上漲沖擊。近年來(lái)，我國(guó)實(shí)體盈利下滑，人工、物流和鋪?zhàn)飧咂笫恰皫蛢础?。德?guó)“工匠精神”是鍥而不舍的結(jié)果，但背后生產(chǎn)生活低成本的支持、社會(huì)保障對(duì)后顧之憂的免除是物質(zhì)基礎(chǔ)。發(fā)展租賃市場(chǎng)，對(duì)降成本和夯實(shí)社會(huì)保障大有裨益，也是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的鋪路石。

　　四、日本經(jīng)驗(yàn)：公租房的過(guò)渡作用何等重要

　　日本與我國(guó)一樣，受儒家文化熏陶，買房傳統(tǒng)很重，崇尚置業(yè)才能安定的理念，政府也意圖建設(shè)自有住房社會(huì)，促進(jìn)中間力量壯大。但是，住房自有率在1958年達(dá)到71%后，日本居民買房比例迅速下降。城市化快速、房?jī)r(jià)暴漲的60~80年代，自有率降至59%，近一半人選擇租房。另外，二戰(zhàn)后，日本8000萬(wàn)人口中近1/4無(wú)房住，50年代開始，日本經(jīng)歷了快速的大城市化、重化工業(yè)發(fā)展，城市房屋極度短缺、房?jī)r(jià)上漲，80年代甚至經(jīng)歷了嚴(yán)重的樓市泡沫。

　　1、日本公租房供應(yīng)的“三支箭”

　　但是，日本居民住房問(wèn)題并不突出，這與二戰(zhàn)后日本開啟史上最大規(guī)模的政府主導(dǎo)型公租房建設(shè)密切相關(guān)。1951年，日本發(fā)布《公營(yíng)住宅法》，面向所有生活和工作在本地區(qū)的低收入人群，由中央向地方補(bǔ)助，修建出租住房，覆蓋地區(qū)月收入倒數(shù)25%的家庭。凡符合住房困難或收入限制的人均可申請(qǐng)，租金為同區(qū)域商品房租金的1/4~1/3。截至2003年，公營(yíng)住宅共建設(shè)218萬(wàn)套，占全國(guó)住宅總量的4.66%，各地區(qū)差異較大，比如人口集中的神戶市達(dá)到9.59%。

　　1955年，日本頒布《住宅公團(tuán)法》，由國(guó)家出資75%、地方出資25%設(shè)立公團(tuán)，在住房嚴(yán)重不足的大城市及周邊興建出租式公寓，面向大城市工薪階層，提供低廉租金住房。公團(tuán)成立之初，僅建設(shè)1.7萬(wàn)套公寓。60年代城市化高速推進(jìn)時(shí)期，公團(tuán)集中實(shí)施了兩個(gè)“5年計(jì)劃”，1966~1970年建設(shè)了35萬(wàn)套、1971~1975年建設(shè)728.4萬(wàn)套。其中，70%的房屋為出租住房。

　　截至2004年6月，住宅公團(tuán)共建設(shè)公寓154萬(wàn)套，約占全國(guó)住宅總量的5%。除了公營(yíng)住房和公團(tuán)住房外，日本機(jī)構(gòu)租賃住房“三支箭”的最后一支，就是包括提供給入會(huì)會(huì)員的公社住房、企業(yè)公寓在內(nèi)的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)租賃住房。為穩(wěn)定雇傭關(guān)系、提高員工對(duì)企業(yè)的歸屬感和忠誠(chéng)感，日本建立了強(qiáng)大的企業(yè)社會(huì)福利制度。60~70年代，擁有社宅和宿舍的企業(yè)開始增多。根據(jù)2007年的調(diào)查，提供補(bǔ)貼或租金的企業(yè)占比達(dá)到48.4%、提供社宅和宿舍的企業(yè)占比35%。

　　1945~1977年，日本新建的2854萬(wàn)套住宅中，由公營(yíng)、公團(tuán)、企業(yè)等政府或非營(yíng)利組織建設(shè)的占31%，60~70年代占比超過(guò)40%，其中超過(guò)70%的用來(lái)出租。1968年，住房總套數(shù)和總戶數(shù)開始平衡，加上隨后的老齡化，新建租賃房屋減少，公租房開始對(duì)外銷售。到1975年，日本實(shí)現(xiàn)一人一間房。目前，日本戶均住宅面積96平方米，其中自有和租賃住宅戶均面積分別為124平方米和46平方米。

　　2、日本經(jīng)驗(yàn)揭示我國(guó)必須彌補(bǔ)政府公租的短板

　　人多地少、居住集中在三大都市圈，二戰(zhàn)后和城市化時(shí)期住宅嚴(yán)重短缺，但日本實(shí)現(xiàn)了享受型的住房發(fā)展目標(biāo)，這與其租賃住房的良好過(guò)渡不無(wú)關(guān)系。根據(jù)1951年發(fā)布的《公營(yíng)住宅建造標(biāo)準(zhǔn)》，公營(yíng)住宅多集中在軌道沿線，日照、通風(fēng)、采光和私密性不亞于商品住宅；套內(nèi)設(shè)備（給排水、煤電氣等）、用房構(gòu)成（臥室、廚衛(wèi)）、兒童游戲場(chǎng)、會(huì)所及停車場(chǎng)等附屬設(shè)施，都有嚴(yán)格的建造和面積標(biāo)準(zhǔn)。例如，主次臥不低于9和6.5平方米，小區(qū)須設(shè)總面積為每戶6平方米以上的兒童游戲場(chǎng)等。

　　另外，租戶退出時(shí)，要出資將住房的榻榻米、日式拉門的紙張全部更新，有損壞的要修復(fù)，恢復(fù)到入住時(shí)的狀態(tài)方可退居。為此，租戶需要10萬(wàn)~20萬(wàn)日元的費(fèi)用。這一舉措是為了讓下一住戶也能入住干凈整潔的住房，也促使住戶在居住過(guò)程中愛(ài)惜住房。當(dāng)“適居性”和權(quán)益保障都到位了，租房可享受與買房一樣的安全和穩(wěn)定。日本的經(jīng)驗(yàn)證明，在住房短缺和城市化快速推進(jìn)時(shí)期，以政府和非營(yíng)利組織為主，提供在質(zhì)量和配套上等同于商品住房的公租房供應(yīng)是何等重要。

　　城市化后期，盡管住房供求緩解，但大城市高房?jī)r(jià)是常態(tài)。2014年，東京圈內(nèi)偏遠(yuǎn)區(qū)域一套70平方米的房子要4000萬(wàn)日元（320萬(wàn)人民幣），普通工薪年薪也才300萬(wàn)日元?？紤]到每年的稅費(fèi)，日本居民寧愿租房以結(jié)余出小孩教育資金。因此，政府或企業(yè)租金補(bǔ)貼對(duì)于新市民也非常重要。

　　租賃的過(guò)渡作用，緩解了住房緊張，防止需求大規(guī)模入市和縱容炒作，保證了住房的原始屬性，也降低了城鎮(zhèn)化成本、用工成本，更是實(shí)現(xiàn)租售并舉、居者有其屋和壯大中等收入人群的一招妙棋。目前，我國(guó)機(jī)構(gòu)租賃僅占2%，具有先鋒帶頭作用的政府公租僅占租賃供應(yīng)的2%，這在當(dāng)前高房?jī)r(jià)和高租金、人口向大城市集中、年輕人群收入水平低的背景下是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，短板必須要補(bǔ)上。

　　（作者：深圳市房地產(chǎn)研究中心　滌非）

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