[摘要] 美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)際的住房平均租金回報(bào)率在7%左右,中國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的嚴(yán)重發(fā)展不足,過(guò)低的租金回報(bào)率激發(fā)了炒作行為的盛行。1945~1977年,日本新建的2854萬(wàn)套住宅中,由公營(yíng)、公團(tuán)、企業(yè)等政府或非營(yíng)利組織建設(shè)的占31%,60~70年代占比超過(guò)40%,其中超過(guò)70%的用來(lái)出租。
二則,政府公租等機(jī)構(gòu)租賃必須要占到一定份額。前面所言,政府公租等機(jī)構(gòu)租賃是降低租金、穩(wěn)定供應(yīng)和引導(dǎo)租賃市場(chǎng)的“壓艙石”。目前,我國(guó)公租占比很低?!傲铡睌?shù)據(jù)顯示,我國(guó)25.8%的城市居民租住住房,89.5%的可出租房屋來(lái)自私人出租住宅。2010年,基于北京租客的網(wǎng)調(diào)顯示,租賃關(guān)系以個(gè)體房東直租為主,個(gè)體房東直租和個(gè)體二房東轉(zhuǎn)租的比重超過(guò)80%;只有約6%的租賃住房來(lái)自機(jī)構(gòu)出租,主要的機(jī)構(gòu)出租是就業(yè)單位(4%)和房管部門(2%)。
我國(guó)機(jī)構(gòu)租賃不足有三大原因,一是政府公租房供應(yīng)少,帶頭作用不足;二是地價(jià)和財(cái)務(wù)成本高,相比開發(fā)和銷售,租賃收益太低,流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出;三是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率太高。發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃,首先要強(qiáng)化政府的職能和帶頭作用;其次要去除經(jīng)濟(jì)對(duì)投資(特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資)的依賴。投資是資金短期密集型的,投資依賴、房地產(chǎn)開發(fā)依賴下降了,資金需求下降了,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率也就下降了;最后,當(dāng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率下降,社會(huì)資金對(duì)有穩(wěn)定長(zhǎng)期可靠收益的租賃投資的興趣就上升了,要借助于稅收優(yōu)惠、證券化或信托投資基金(REITs)因勢(shì)利導(dǎo)。
三則,各級(jí)政府要從吸引和留住人口,“降成本”供給側(cè)改革的角度,看待發(fā)展租賃市場(chǎng)的投入產(chǎn)出效應(yīng)。在城市化“下半場(chǎng)”,進(jìn)城人口、紅利人口都在減少,哪個(gè)城市能吸引到人口流入,哪個(gè)城市的集聚效應(yīng)就更大、競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)。衣食住行中住的成本最大,較低的居住成本,無(wú)疑是吸引和留住人口的利器。同時(shí),房?jī)r(jià)和租金是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)成本,也是人工、物流和倉(cāng)儲(chǔ)成本上升的罪魁禍?zhǔn)祝餍懈鳂I(yè)都受到租金上漲沖擊。近年來(lái),我國(guó)實(shí)體盈利下滑,人工、物流和鋪?zhàn)飧咂笫恰皫蛢础?。德?guó)“工匠精神”是鍥而不舍的結(jié)果,但背后生產(chǎn)生活低成本的支持、社會(huì)保障對(duì)后顧之憂的免除是物質(zhì)基礎(chǔ)。發(fā)展租賃市場(chǎng),對(duì)降成本和夯實(shí)社會(huì)保障大有裨益,也是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的鋪路石。
四、日本經(jīng)驗(yàn):公租房的過(guò)渡作用何等重要
日本與我國(guó)一樣,受儒家文化熏陶,買房傳統(tǒng)很重,崇尚置業(yè)才能安定的理念,政府也意圖建設(shè)自有住房社會(huì),促進(jìn)中間力量壯大。但是,住房自有率在1958年達(dá)到71%后,日本居民買房比例迅速下降。城市化快速、房?jī)r(jià)暴漲的60~80年代,自有率降至59%,近一半人選擇租房。另外,二戰(zhàn)后,日本8000萬(wàn)人口中近1/4無(wú)房住,50年代開始,日本經(jīng)歷了快速的大城市化、重化工業(yè)發(fā)展,城市房屋極度短缺、房?jī)r(jià)上漲,80年代甚至經(jīng)歷了嚴(yán)重的樓市泡沫。
1、日本公租房供應(yīng)的“三支箭”
但是,日本居民住房問(wèn)題并不突出,這與二戰(zhàn)后日本開啟史上最大規(guī)模的政府主導(dǎo)型公租房建設(shè)密切相關(guān)。1951年,日本發(fā)布《公營(yíng)住宅法》,面向所有生活和工作在本地區(qū)的低收入人群,由中央向地方補(bǔ)助,修建出租住房,覆蓋地區(qū)月收入倒數(shù)25%的家庭。凡符合住房困難或收入限制的人均可申請(qǐng),租金為同區(qū)域商品房租金的1/4~1/3。截至2003年,公營(yíng)住宅共建設(shè)218萬(wàn)套,占全國(guó)住宅總量的4.66%,各地區(qū)差異較大,比如人口集中的神戶市達(dá)到9.59%。
1955年,日本頒布《住宅公團(tuán)法》,由國(guó)家出資75%、地方出資25%設(shè)立公團(tuán),在住房嚴(yán)重不足的大城市及周邊興建出租式公寓,面向大城市工薪階層,提供低廉租金住房。公團(tuán)成立之初,僅建設(shè)1.7萬(wàn)套公寓。60年代城市化高速推進(jìn)時(shí)期,公團(tuán)集中實(shí)施了兩個(gè)“5年計(jì)劃”,1966~1970年建設(shè)了35萬(wàn)套、1971~1975年建設(shè)728.4萬(wàn)套。其中,70%的房屋為出租住房。
截至2004年6月,住宅公團(tuán)共建設(shè)公寓154萬(wàn)套,約占全國(guó)住宅總量的5%。除了公營(yíng)住房和公團(tuán)住房外,日本機(jī)構(gòu)租賃住房“三支箭”的最后一支,就是包括提供給入會(huì)會(huì)員的公社住房、企業(yè)公寓在內(nèi)的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)租賃住房。為穩(wěn)定雇傭關(guān)系、提高員工對(duì)企業(yè)的歸屬感和忠誠(chéng)感,日本建立了強(qiáng)大的企業(yè)社會(huì)福利制度。60~70年代,擁有社宅和宿舍的企業(yè)開始增多。根據(jù)2007年的調(diào)查,提供補(bǔ)貼或租金的企業(yè)占比達(dá)到48.4%、提供社宅和宿舍的企業(yè)占比35%。
1945~1977年,日本新建的2854萬(wàn)套住宅中,由公營(yíng)、公團(tuán)、企業(yè)等政府或非營(yíng)利組織建設(shè)的占31%,60~70年代占比超過(guò)40%,其中超過(guò)70%的用來(lái)出租。1968年,住房總套數(shù)和總戶數(shù)開始平衡,加上隨后的老齡化,新建租賃房屋減少,公租房開始對(duì)外銷售。到1975年,日本實(shí)現(xiàn)一人一間房。目前,日本戶均住宅面積96平方米,其中自有和租賃住宅戶均面積分別為124平方米和46平方米。
2、日本經(jīng)驗(yàn)揭示我國(guó)必須彌補(bǔ)政府公租的短板
人多地少、居住集中在三大都市圈,二戰(zhàn)后和城市化時(shí)期住宅嚴(yán)重短缺,但日本實(shí)現(xiàn)了享受型的住房發(fā)展目標(biāo),這與其租賃住房的良好過(guò)渡不無(wú)關(guān)系。根據(jù)1951年發(fā)布的《公營(yíng)住宅建造標(biāo)準(zhǔn)》,公營(yíng)住宅多集中在軌道沿線,日照、通風(fēng)、采光和私密性不亞于商品住宅;套內(nèi)設(shè)備(給排水、煤電氣等)、用房構(gòu)成(臥室、廚衛(wèi))、兒童游戲場(chǎng)、會(huì)所及停車場(chǎng)等附屬設(shè)施,都有嚴(yán)格的建造和面積標(biāo)準(zhǔn)。例如,主次臥不低于9和6.5平方米,小區(qū)須設(shè)總面積為每戶6平方米以上的兒童游戲場(chǎng)等。
另外,租戶退出時(shí),要出資將住房的榻榻米、日式拉門的紙張全部更新,有損壞的要修復(fù),恢復(fù)到入住時(shí)的狀態(tài)方可退居。為此,租戶需要10萬(wàn)~20萬(wàn)日元的費(fèi)用。這一舉措是為了讓下一住戶也能入住干凈整潔的住房,也促使住戶在居住過(guò)程中愛(ài)惜住房。當(dāng)“適居性”和權(quán)益保障都到位了,租房可享受與買房一樣的安全和穩(wěn)定。日本的經(jīng)驗(yàn)證明,在住房短缺和城市化快速推進(jìn)時(shí)期,以政府和非營(yíng)利組織為主,提供在質(zhì)量和配套上等同于商品住房的公租房供應(yīng)是何等重要。
城市化后期,盡管住房供求緩解,但大城市高房?jī)r(jià)是常態(tài)。2014年,東京圈內(nèi)偏遠(yuǎn)區(qū)域一套70平方米的房子要4000萬(wàn)日元(320萬(wàn)人民幣),普通工薪年薪也才300萬(wàn)日元??紤]到每年的稅費(fèi),日本居民寧愿租房以結(jié)余出小孩教育資金。因此,政府或企業(yè)租金補(bǔ)貼對(duì)于新市民也非常重要。
租賃的過(guò)渡作用,緩解了住房緊張,防止需求大規(guī)模入市和縱容炒作,保證了住房的原始屬性,也降低了城鎮(zhèn)化成本、用工成本,更是實(shí)現(xiàn)租售并舉、居者有其屋和壯大中等收入人群的一招妙棋。目前,我國(guó)機(jī)構(gòu)租賃僅占2%,具有先鋒帶頭作用的政府公租僅占租賃供應(yīng)的2%,這在當(dāng)前高房?jī)r(jià)和高租金、人口向大城市集中、年輕人群收入水平低的背景下是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,短板必須要補(bǔ)上。
(作者:深圳市房地產(chǎn)研究中心 滌非)
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